2021.11.01
# 不動産

「築20年超中古マンション」を思いきって「1500万円」で買った50歳手前サラリーマンの「11年後」

岡本 郁雄 プロフィール

「オーナーチェンジ」を選んだ理由

不動産投資と言えば、まず思い浮かぶのはワンルームマンションだ。しかし不動産コンサルタントが推したのは、専有面積が40平米以上の実需向けのマンションの購入だった。加えて、“オーナーチェンジ”と呼ばれる賃貸中のマンションから探すことをアドバイスされた。

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実需向けのマンションのメリットとして挙げられるのが「賃貸市場での競争力」の高さだ。

2DKタイプ以上の賃貸住宅は、木造のアパートやプレハブ造のモノが多い。分譲マンションは、設備仕様だけでなくセキュリティ面や防音性能においても優れる。

また、ワンルームに比べ、賃貸市場での競合も少ないため転居リスクも小さい。また、資産性の面において金融機関の評価が高く、投資用マンションより金利など融資条件の良いケースが多い。

オーナーチェンジ(賃貸中)を選ぶ理由は、引き渡し後すぐに賃料収入が入ることに加え、買い手が限られるため、空室時よりも安価に購入しやすいからだ。

Sさんがマンションを購入した2010年頃は、賃貸中なら空室時より10%から15%程度安く買えるケースもあった。空室になれば、資産価格が上昇するので投資リスクの軽減にもつながる。

 

一方で、室内を確認せずに購入しなければならないリスクもある。

賃貸人の入居期間が長ければ、室内の傷みが激しくなるし、賃貸契約を引き継ぐため賃借人の情報や賃貸借契約の内容もよく確認する必要がある。また、マンション全体の大規模修繕や管理の状態も重要だ。売却する際に管理状態が悪く建物の劣化が進めば、資産価値は下がる。

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