マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”

本多 慎一 プロフィール

逆に考えると、管理会社が一つの物件に要する労力や人件費は実際にはわずかだと言える。クレームなどが比較的少ない投資用マンションなどでは1人が30棟近く担当する場合もあるという。「担当者が多忙で退職者が多いくらいマンション管理会社は大変だ」という声も聞くが、そもそもの担当物件を抱えさせすぎるという裏返しでもあり、経営上の問題だとも言える。

 

タワマンはコスパが悪い

そういう意味で特に管理組合にとって管理会社との契約のコスパが悪いのがタワマンなどの大規模物件だ。戸数が多くなっても理事会の回数自体は変わらず、対応する協力会社の数も戸数の多さに比例しないからだ。

シミュレーションしてみよう。仮に500戸で管理費が分譲時から変わらず月2万円の高級タワマンがあったとすると、月の管理費総額は1000万円。そのうち、管理会社が得る粗利はブラックボックスである中間マージンやバックマージンを含めれば軽く、毎月300万円は超える。それに対し、管理会社の労力は決して大きいわけではない。

前出の榊氏も「実は大規模マンションほど、管理会社を介さず、外注先を直契約に切り替えて自主管理にした方が合理的な運営ができます。確かに安易な自主管理はお金の管理や理事長の暴走など危険な面もありますが、管理組合を法人化し、外部監査や顧問を定額で導入するなど、ガバナンスの向上や透明性を高めて自主管理で成功している事例もあります」というほどだ。

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