マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”

本多 慎一 プロフィール

大規模修繕も必ずしも12年周期でなくても、状態を見て周期を延ばすという考え方も増えてきている。

「理事会での管理会社の提案自体、『営業』の側面があることも忘れてはいけません。予算計上の報告でも、例えば『防犯カメラ 200万円』など、項目と値段だけで、仕様や数量、品番すら書いていない場合も多いのですが、これだと金額の妥当性を検証できません。こういう見積もりを出してくる時点で、危険な会社であるサインと見るべきです」(前出・榊氏)

 

管理会社の粗利30%

このようにして得られる管理会社の利益分は、分譲時から管理費の減額に着手していない物件であれば、少なくとも年間の管理費のおよそ30%以上を占めると見られる。実際、マンション管理会社の決算を見ると、デベ系や独立系にかかわらず、顧客マンションの管理費や修繕費などを原資とした売り上げから25%程度の売上総利益(粗利)を得ている会社が多く、これは全業種と比べても高い部類に入る。

しかもあくまで30%は平均のため、物件によってはさらに割高な契約も少なくないだろう。ちなみに某大手財閥系が手がける高級マンションシリーズでは、物件のサービスの仕様や条件がほとんど変わらなくても管理費に1.5倍近い差があるケースも確認できる。築年数は違えど、委託管理契約は通常1年契約なので、同じシリーズ内でも割高な契約の物件があるのは区分所有者としては納得できないだろう。

それでは、管理会社自体の主な実務には何があるのかというと、十数年に一度の大規模修繕や設備更新や各種工事の提案のほか、「事務管理業務」に含まれる理事会支援や、外注先との調整業務やクレーム対応だ。一見大変そうにも思えるが、こうしたフロント業務を担う社員は1人で10棟以上の担当物件を受け持つことが一般的だ。

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