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マンションの修繕積立金が「多くの物件で不足する」のには理由があった

管理組合が正常に機能しているかも重要
前編〈マンションの管理費は妥当な金額なのか?「割安物件」を見分ける「基準」〉では、マンションの管理費の使い道や相場感について、不動産テックHousmartの針山昌幸氏に解説していただいた。続いては、同じく継続的にかかる費用である修繕積立金について考えたい。積立金である以上、費用が「安ければいい」わけではなく、実際に多くの物件の管理組合が修繕積立金の不足に苦しんでいる。どんなところに修繕積立金の「落とし穴」は潜んでいるのか、ポイントを整理しよう。

修繕積立金の使われ方

修繕積立金とは、共有部の修繕に充てるためのお金です。毎月のランニングコストという意味合いの管理費と違って、あくまでも修繕を行うために積み立てるお金であり、必要な事態に備えて管理組合が管理しているお金です。

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どういう場合に修繕積立金を取り崩して使うのかについては、以下のように管理規約に定められています。

一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕  
不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
敷地及び共用部分等の変更
建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に係る費用
その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
※マンション標準管理規約(単棟型)第28条

修繕積立金についても管理費と同じで、予め分譲時にデベロッパーによって金額が設定されています。

管理費は管理会社の利益を考慮して設定されますが、修繕積立金は根本的な意味合いが違うので少々性格が異なります。

デベロッパーは分譲時に長期修繕計画と修繕積立金を提示するのですが、販売後の修繕は区分所有者の責任なのでデベロッパーや管理会社には関係ありません。

なので、デベロッパーは売りやすくするために、修繕積立金の額を低く設定する傾向があるのです。その結果、いざ大規模修繕をする段になって工事費用が足りないという事態になりかねないわけです。

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