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マンションの管理費は妥当な金額なのか?「割安物件」を見分ける「基準」

相場は、あるようでない…?
中古マンションを購入したとき、必ず支払わなければならないのが管理費と修繕積立金だ。だがそもそも、これらの費用はどのような基準で算出され、何に使われているのかよくわからない部分も多い。将来的な管理費・修繕積立金の値上がりに対応できず、泣く泣く物件を売却するケースも少なくない。管理費の相場とは、管理費を安くする方法はあるのか。不動産テックHousmartの針山昌幸氏が、注目すべきポイントを解説する。

管理費は何に使われているのか

管理費・修繕積立金は共用施設が充実したファミリータイプのマンションだと月額3万~5万円ほどかかるケースが多く、決して無視できる金額ではありませんし、それに加えて、火災保険料や固定資産税・専有部分の修繕費も考慮しなければいけません。

特にポイントとなるのは、修繕積立金の将来的な値上げについて事前に把握しておくことです。

修繕積立金の値上がりが行われる数ヶ月前に管理組合から通知が来て、初めて知り慌てる方が多く見受けられます。最悪な場合では、購入当初の5倍にまで値上がりした修繕積立金の支払いができず、物件を手放す人もいます(出典:https://kawlu.com/journal/2017/09/12/46117/)。

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管理費とは、「マンション共有部の維持管理や運営に充てる費用」のことです。共用施設の維持管理及び運営に掛かる費用はマンションの所有者が共同で負担しなければなりません。

管理費の使い道は一般的には以下のようになっています。

管理員・清掃員の人件費
事務管理費(会計処理や、フロントと呼ばれるマンション担当者の費用など)
消防設備・エレベーター・建築物などの法定点検費
駐車場・宅配ロッカーなどの任意の点検費
植栽管理費
雑排水管清掃費
管理報酬

そのほかに、インターネット契約、ケーブルテレビ契約、(共用部の)水道光熱費、火災保険(専有部は別途契約が必要)などの経費があり、更に備品費用や臨時補修用の予算、管理組合(所有者の集まり)で運営を行うために会場や資料作成に発生する費用、といったものが管理費からの支出に含まれています。

管理費の額は、新築分譲時にデベロッパーによって設定されます。法律(区分所有法)やマンションの管理規約では、原則的に住民が自らの責任で管理するという考え方がベースになっていますが、マンションの管理は基本的に「管理会社」に管理を委託しているという点を前提として押さえておきましょう。

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