マンションの「意外な真実」…じつは“建て替え間近”が「お買い得」といえるワケ

都心になるほど「お得度」も増していく
針山 昌幸 プロフィール

駅近、建物の高さ、管理組合に注目

では、遠くない将来に建て替えが見込めるマンションとは、どういった条件を持つものでしょうか?

人気エリアの駅近である

まず、これが極めて重要。マンションの資産価値は立地で決まります。恵比寿や目黒と言った人気エリアであれば、建て替えた後の販売も見込めるため、マンションディベロッパーも建て替えの話に積極的になります。

周囲と比較して圧倒的に低い

そして、周りの建物と比べて極端に階数が低い物件です。周りの建物は10階15階建てなのにそのマンションだけ4階建て、というようなケースがこれに該当します。4階建てのマンションを12階建てにすれば部屋数は3倍になり、元の住人に住戸を負担しても利益がでる、というわけです。

管理組合がきちんと機能している

また、管理組合がしっかりしていることも重要です。マンションの建て替えを実際に決定するのは、そのマンションの管理組合です。その管理組合が機能していないようなマンションでは、マンション建て替えの決をとることすらできず、計画自体が行えない可能性があるからです。

 

もしも建て替え前のマンションを「後々建て替えられること」を期待して購入する場合、ぜひ気をつけていただきたいことがあります。

これらの条件を無事にクリアしても、建て替えは確約できない、非常にラッキーなケースである、ということです。

超えるべきハードルと考慮すべき点としては、

・容積率に余裕がある
・住民の合意形成が得られる
・駅近の好立地である
・建て替えが行われるまで古い建物に住み続ける必要がある
・建て替えまでにリノベーションを行う場合はその費用を考慮する
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