不動産売却の流れを知ろう【最終話】

提供：Speee

契約～引き渡し編2：買主の住宅ローン本申し込み否決で最初からやり直しになることも…

売買契約締結後も決済までは安心できません。ここでは、決済～引き渡しまでの流れについて見ていきたいと思います。

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買主による住宅ローン本申し込み

先述の通り、不動産売買契約では、売買契約後に住宅ローンの本申し込みが行われるのが一般的です。

住宅ローンは、本申し込みの結果が出るまで2週間～1カ月程かかります。仮に住宅ローンの本申し込みが否決となり決済できなくなると、また一から売却活動をやり直さなければなりません。買主が事前に住宅ローンの事前審査で承認を得ていれば、本申し込みで否決となる確率を下げることができるので、事前に受けてもらうようにしましょう。

なお、住宅ローン本申し込み以外にも、売買契約後に買主が親族の反対にあって解約となるといったことはよくあることです。

この場合は手付金を受け取ることができるとはいえ、最初から売却活動がやり直しになることに変わりはありません。解約になる可能性があることも考慮して、手付金の額を設定することも大切だといえるでしょう。

決済

買主の住宅ローン本申し込みが承認となったら、決済手続きを行います。

決済は金融機関で売主と買主、それぞれの不動産会社の担当者、それぞれの司法書士など複数の人が日程を調整して集まらなければなりません。登記識別情報通知（権利証）を持っていかなければ決済できないなど、必要書類の準備も抜かりなく行っておきましょう。（必要書類の内容については不動産会社の担当者や司法書士から事前に聞くことができます)

通常、決済は金融機関の空いている平日9時～15時（手続きの関係もあり、通常は午前中）に行う必要があるため、土日休みの方は決済のために休むか仕事を抜け出す必要がある点にも注意が必要です。

引き渡し（引越し）

決済後は、物件の引き渡しを行う必要があります。

住宅ローンの本申し込みまでどうなるか分からない状況であるのにも関わらず、決済が済めば所有権が買主に移転するため、本申し込み承認から決済までの間に引越しを済ませておかなければなりません。あらかじめスケジュールをしっかり組んでおく必要があるといえるでしょう。

納税は全て自己責任

不動産売却ではいくつかの税金が発生します。

冒頭でお伝えした通り、不動産売却後に発生する税金もあるため納税資金を事前に計算し、準備しておくことが大切です。

納税は全て自己責任です。当たり前のことではあるのですが、特にサラリーマンの方にとっては驚くことかもしれません。不動産売却は売却資金を受け取ってから納税するまで時間が空くことになるため、納税資金を自分で計算し、準備しておかなければなりません。

ここでは、以下の2つに分けて税金について解説していきたいと思います。
・不動産売買契約時に発生する税金
・不動産売買契約後に発生する税金
それぞれ見ていきましょう。

不動産売買契約時に発生する税金

不動産売買契約時には以下の税金が発生します。
・印紙税
・登録免許税
・消費税

印紙税

不動産売買契約時には売買契約書と住宅ローン契約書にそれぞれ印紙を貼って印紙税を納めます。それぞれ契約額に応じて必要な税額が異なるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

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登録免許税

不動産の売買では、所有権移転登記など登記手続きをする必要があります。これらの登記手続き時には登録免許税を納めなければなりません。とはいえ、不動産売買契約では所有権移転登記の費用を負担するのは、通常買主の方です。

売主としては、住宅ローンを組んでいた場合に不動産売却と同時に住宅ローンも完済する場合には、抵当権抹消登記をする必要があります。この場合、1筆につき1,000円の登録免許税を納めなければなりません。なお、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合には別途司法書士報酬も支払う必要があります。

司法書士報酬は依頼する司法書士によって異なりますが、抵当権抹消登記の相場は1万円程度となっています。

消費税

不動産の売買において、消費税は発生するのでしょうか。

まず、不動産の内、土地については非課税となっています。また、個人間の売買の場合も消費税非課税者同士の取引となるため、仲介による不動産売買は通常非課税と考えてよいでしょう。

ただし、仲介手数料や司法書士報酬など、不動産取引に付随する取引については消費税がかかるため注意が必要です。

不動産売買契約後に発生する税金

不動産を売却して利益が発生すると譲渡所得として所得税や住民税を支払う必要があります。不動産売却で特に気をつけなければならないのが、こちらの方です。以下、計算方法や納税の方法について見ていきましょう。

課税譲渡所得の計算

まずは、どのくらい譲渡所得があるのかを計算します。

課税譲渡所得=不動産の売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除

上記の内、取得費とは売却する不動産を取得したときに要した費用のことで、物件の購入価格も計上できます。ただし、建物については経過年数に応じて減価償却しなければならない点に注意が必要です。また、譲渡費用とは、売却時に要した仲介手数料や登記費用などの各種経費のことです。

最後の特別控除については、マイホームを売却する場合の適用を受けられる「3,000万円特別控除」などがあります。

例えば、5,000万円で購入した不動産を6,000万円で売却し、取得費を2,000万円、譲渡費用を500万円、3,000万円特別控除の適用を受けた場合の課税譲渡所得は以下の通りです。

6,000万円(売却価格)-2,000万円(取得費)-500万円(譲渡費用)-3,000万円(特別控除)=500万円

譲渡所得の税額の計算

課税譲渡所得を計算したら、税率をかけて納税額を算出できます。不動産の譲渡所得については所有期間に応じて以下のように税率が定められています。

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先程の通り、課税譲渡所得が500万円だった場合で5年超所有していた場合、納税額は500万円×20.315%=101.575万円となります。

著者　逆瀬川勇造
合同会社7pockets代表社員。明治学院大学経済学部国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。2018年より独立し、不動産を中心としたフリーライターとして活動を開始。現在合同会社7pockets　代表社員も務める。