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不動産売却の流れを知ろう【第一話】

まず販売価格を決める

提供:Speee

新型コロナウイルスが世界中で猛威をふるっており、日本国内においても経済を中心に大きな影響を受けています。こうした中、生活の変化や将来の不安から不動産の売却を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産の売却は大きな金額が動くだけに、ちょっとした知識の違いで結果が大きく変わることがあります。そのため、売却前にしっかり知識をつけておくことが大切です。
本記事では、これから不動産の売却を考えている方に向けて、実際に多くの方の不動産売買に携わった筆者が不動産売却の流れや税金など不動産売却の基本について徹底解説していきます。

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最初に不動産売却の流れを把握しよう

不動産を売却するときは、多くの場合不動産会社に相談することになります。

不動産会社に売却を依頼した後、買主が見つかるまでどのくらいの期間がかかるかにもよりますが、3カ月程度と想定したとしても、その前後の手続きを考えると、全体で半年程度は確保しておいたほうがよいでしょう。

繁忙期に売却のタイミングを合わせよう

不動産売却は相手のいることなので、繁忙期に売却のタイミングを合わせることは重要なことです。具体的には、進学や転勤の重なりやすい9~10月や2~3月が狙い目です。この時期に、「不動産を実際に売却するタイミング」を合わせることが重要となります。

このため、まずは全体の流れを把握するとよいでしょう。

一般的な不動産売却の流れ

一般的な不動産売却の流れと、それぞれにかかる期間の目安は以下の通りです。

売却準備をほとんどしないという方もいれば、数カ月~数年単位で行う方もいらっしゃいます。とはいえ、多くの場合1~2カ月で済むと考えてよいでしょう。

その後の不動産会社への査定依頼と合わせて3カ月とすると、繁忙期に合わせるには6~7月や11~12月頃から準備を始めるとよいといえます。

納税資金の準備も忘れずに

不動産を売却して利益が出た場合、確定申告して税金が発生しますが、決済のタイミングによって確定申告の時期が変わる点にも注意が必要です。

確定申告は、利益が発生した年の翌年2月16日~3月15日の間に行う必要があります。
例えば、2020年12月に決済した場合は、2021年2月~3月が確定申告の時期となり、2021年1月に決済となった場合は、2022年2月~3月に確定申告&納税することになります。

あまり期間が空いてしまうと「納税資金を使ってしまった」ということにもなりかねないよう、十分注意しましょう。

以下、それぞれの手続きの内容について詳しく見ていきたいと思います。

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売却準備編1:面倒だけど…自分で相場を調査することが大切

まずは、不動産会社に相談する前に自分で相場を調査することが大切です。

プロとはいえ、査定を依頼する不動産会社によって査定額が変わることは多いです。
自分で事前に相場を調べておくことで、複数の査定を聞いた後、どの不動産会社に査定を依頼するか、適切な判断をしやすくなるでしょう。

また、不動産会社によってはあえて高い査定額を提示することもある点に注意が必要です。売主としては高い査定額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼したくなるものでしょう。

しかし、根拠のないまま、ただ高い売却額で売却を始めてしまうと、無駄に売却期間が長引いてしまい最終的に大きく値下げして売却せざるを得なくなる可能性があります。

上記のような事態にならないようあらかじめ自分で相場を調査しておき、不動産会社の提示する査定額を、ある程度自分で判断できるようになることが大切なのです。

成約価格を参考にする

不動産の相場の調べ方にはいくつかありますが、ここではその内成約価格を参考にする方法をお伝えします。

成約価格は国土交通省やレインズの提供するデータが役に立ちます。
・土地総合情報システム:不動産取引価格情報検索(https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet)
・レインズマーケットインフォメーション(http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do)

成約価格とは「実際に成約した価格」のことです。

価格調査時には3つの価格を意識しよう

不動産売却時には、不動産価格について大きく以下の3つがあることを意識しておく必要があります。
・査定価格
・販売価格
・成約価格

査定価格とは不動産会社に査定を依頼した後、不動産会社の調査により提示を受けるものです。査定価格を聞いた後、実際に販売価格を決めるのは売主自身となります。

また、販売価格とは実際に市場で販売されている価格です。インターネットや折り込みチラシで見るのがこの販売価格で、一般的には一番馴染みのある価格だといえるでしょう。

さらに、販売価格からは値下げや値引きが実施されることがあります。そうして、最終的に契約を取り交わした価格が成約価格です。

不動産の相場を調べる際には、上記3つの内どの価格を調べているのかをあらかじめ意識しておくことが大切だといえます。

販売価格を参考にする

先述の通り、価格調査時には3つの価格を意識する必要がありますが、ここでは販売価格の調べ方についてお伝えします。販売価格の調べ方は、大手不動産情報サイトや折り込みチラシなどで調査するというもので、なじみのある方法だといえるでしょう。

売却価格についてはあくまでも売主がこの価格で売りたいと思ってつけている価格であり、相場より高い可能性もある点は意識しておく必要があります。

公的価格を参考にする

相場を調べる際には公的価格を参考にするという方法もあります。不動産の価格は一物五価と呼ばれ、1つの不動産に5つの価格がつけられるとされています。

上記それぞれについて相場を調べる際に参考になります。

時価(実勢価格)について

1つ目の時価とは取引価格のことで、先述の成約価格を参考にすれば問題ありません。

公示地価と基準地価について

次に公示地価と都道府県地価調査については、調査主体と発表時期が異なりますが、いずれも取引の参考となりよう不動産鑑定士など専門家により調査されるもので以下のサイトで確認できます。

・国都交通省:国土交通省地価公示・都道府県地価調査(https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0)

相続税路線価について

次に、相続税路線価とは、主に相続税や贈与税の課税額のために定められるもので国税庁が調査・発表します。

・国税庁:財産評価基準書路線価図・評価倍率表(https://www.rosenka.nta.go.jp/)

相続税路線価については課税のために用いられるものということもあり、1年に1回の更新で納税者間に不公平とならないよう時価の8割程度を目安に定めるものとされています。このため、相場を調べるにあたっては、時価で求めた価格に80%で割って求めることが大切です。

固定資産税評価額について

最後の固定資産税評価額は、主に固定資産税や都市計画税の課税のために用いられるもので市町村が調査・発表します。固定資産税評価額は不動産の所有者に対して送付される固定資産税の納付書などで確認できます。

固定資産税は、全ての不動産を調査する必要があるということもあり、3年に1回しか調査が実施されません。このため、納税者間の不公平をなくするために時価の7割程度を目安に定めることとされています。相場を調べる際には、固定資産税評価額を70%で割って求めるようにしましょう。

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著者 逆瀬川勇造
合同会社7pockets代表社員。明治学院大学経済学部国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。2018年より独立し、不動産を中心としたフリーライターとして活動を開始。現在合同会社7pockets 代表社員も務める。