不動産価格、下がるどころか「次のピーク」が来る時期が判明した!

ポイントは「17年周期」のサイクル
高田 創 プロフィール

不動産市場は17年周期、次のピークは2024年

過去半世紀の不動産バブルは、1973年の列島改造ブーム、1990年のバブル経済、2007年のミニバブルと概ね17年サイクルだった。どれも、その変調は金融引き締めや不動産市場への制約が付されたものであり、不動産はいつも「悪者」と扱われてきた歴史だった。それに対し、今回は一転し、金融面のサポートにゆるぎない点は大きな違いだ。

図2はコロナショックを巡る不動産の環境をバブル崩壊とリーマンショックと比べたものだ。今回は従来と大きく違う。テナントは「コロナ7業種」で大きな打撃をうけるものの、金融面でのサポートが大きく、資金面で締め上げられた過去の危機とは大きく異なる。その結果、不動産保有者は保有物件の売却を急ぐ状況になく、保有を続けることができる。

■図2 コロナショックとバブル崩壊・リーマンショックの違い作成)岡三証券

過去数年にわたり、不動産市場では過熱への懸念も根強く、マスコミ論調では幾度となく暴落不安の見出しが躍っていた。マスコミ的にも暴落を煽った方が、読者の関心を呼びやすいようだ。しかも、今年はコロナショックでの未曽有の不況であるだけに、今度こそ、大暴落との見方は根強い。

また今年9月に発表された2020年の基準地価は、コロナショックもあり、全用途の全国平均が3年ぶりに下落に転じた。

バブル崩壊やリーマンショックでは、不動産業者や不動産保有者の資金調達面での制約で不動産の投げ売りが生じやすい環境にあった。

一方、今日の環境では、不動産業者の資金調達面の安定度が高いだけに暴落を生じさせる売却圧力が生じにくい。むしろ、投げを待っているくらいの状況だ。加えて、超金融緩和が続くなかで、不動産市場への根強い資産運用ニーズが市場の下支えになる。

さらに、バブル崩壊後の「雪の時代」に戻らないためにも、菅新政権は安倍政権同様、アベノミクスの流れを継承し資産価格を重視した政策を堅持するとみられる。

先に示した不動産サイクル17年周期の次のピークは2024年、まだ間があるとの見方もあるが、同時にそろそろ選別が必要な局面ともなる。

 

超金融緩和で金利が消失する運用難のなか、不動産投資は着実なインカムを生む重要なアセットクラスだけに、一定の慎重さをもちつつも当面、不動産投資への期待が続くと展望される。