不動産は「新型コロナの影響を受けない」その考えは甘すぎる

たとえコロナから脱け出しても…
鷲尾 香一 プロフィール

「楽観論」の根拠は…

実は、不動産業界が新型コロナの影響について、未だに不動産に与える影響は軽微との見方をしているのには、賃料体系とREITという2つの大きな理由がある。

不動産賃料の体系には、テナントの売上高に連動する「変動賃料」と毎月一定額を支払う「固定賃料」がある。簡単に言えば、ホテルや商業施設では変動賃料が、オフィスや住居では固定賃料となっている。つまり、不動産業界の“楽観的な予想”の背景には、「変動賃料のホテルや商業施設が危機に陥っても、固定賃料のオフィスや住居が支えてくれる」という見方がある。

 

さらに、REITの問題がある。前述のようにREITは、「投資家からの出資や金融機関からの借入金などで集めた資金で不動産物件を購入し、保有物件から得る賃貸収入から利益を投資家に分配する仕組み」だ。

実際、すでにREITを組成する不動産会社にもテナントからの賃料減額要請が相次いでいる。だが、REIT物件では賃料の減額が投資家への分配金に影響するため、“一筋縄”ではいかない。REITを組成する不動産会社は、テナントの撤退による収益の減少と投資家への分配金の維持という“板挟み”状態に陥っている。

では、不動産業界が“頼みの綱”とする固定賃料のオフィスや住居は本当に大丈夫なのか。