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ご存じですか、日本のマンションを廃墟に追い込む「共有地の悲劇」

「性善説」の管理組合はもうもたない

先行き暗い不動産の中でも特に問題が多いマンション

日本の不動産全般の将来は暗い。その点については、5月26日の記事「『この先、日本では不動産を買うな株を買え』といえるこれだけの理由」で詳しく述べたが、要するに土地の需要と供給の将来を考えれば、不動産全般の価値がこれから上がるとは考えにくく、むしろ下がるであろうということだ。

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すぐに思いつくものだけでも、少子化による住宅需要そのものの減少、IT化による工場・オフィススペースの減少、EC化による実店舗の減少など数え切れないほどある。

いわゆる「生産緑地」問題も、2022年に迫っており、課税額の増加を嫌った都市の農地の大量放出が予想され、当然需給も緩む。

千代田、港、中央などの、世界中の富裕層が求めるごく限られた地域を除いて、日本の不動産の未来には暗雲が立ち込めている。

 

その中でも、マンションに関してはさらに暗い見通しを持っている。更地においても「共有」というのは、権利関係の調整が難しく多くの問題を抱えているのだが、マンションにはそれ以上に大きな影響を与える。

マンションを購入される方々は、ローンを組んでやっと手に入れた「部屋」を自分だけの所有物だと思っている。

しかし、実はマンションというものは、「共有部分」と呼ばれる玄関、廊下、屋上、集会所以外の「専有部分」と呼ばれる居住者が住む部分も、事実上「共有」されているのだ。

例えば、「専有部分」と呼ばれる部屋の1つである305号室をどこか別の場所に移築することは可能であろうか? 誰かが、クレーンや大型トラックを持ち込んで、そのような作業を行えば大騒ぎになるし、マンションが倒壊する危険もある。

このように考えれば、マンションというものは1棟単位で成り立っているのであって、各部屋というのは「概念上独立」しているに過ぎない。つまり、不動産としての本来の価値は、各部屋ではなく、マンション1棟で考えるべきなのである。

そして、このマンション1棟の財産価値を決めるのに決定的役割を果たすのが「管理組合」なのだが、少なくとも現状では、このシステムほどお粗末なものはない。

多くの人々が、人生最大の借金を背負って購入するマンションの財産価値が、このようなお粗末な組織に左右されるとすれば、ほとんどのマンションの価格はこれから低下の一途をたどるであろう。