タワマンの「一斉老化」が止められない…日本を蝕む「不都合な真実」

維持・管理のノウハウがどこにもない
山岡 淳一郎

タワーマンションは投資目的の購入が多く、賃貸率が34割に及ぶのは珍しくない。賃貸率が高くなるほど、維持管理への切実さは薄れ、管理組合の運営が困難になる。結果的に維持管理は管理会社に「丸投げ」され、恣意的な業務発注や不明朗な会計処理が横行する。新築時に低く抑えられていた修繕積立金はどんどん上がっていく。誰かが「これはおかしい」と気づいて改革しようにも周囲が無関心で孤立してしまう。

管理会社への「丸投げ」と無関心の悪循環に陥ると、建物の老朽、劣化への対応が遅れる。これがまた深刻なのだ。

 

維持・管理のノウハウが確立されていない…

2000年代初頭、国土交通省は制度を改め、「容積率の緩和」という錬金術を駆使してタワーマンションの建設を促した。低層の木造密集地帯の容積率が引き上げられ、超高層がそそり立つ。当時、「都市再生」「都心回帰」のキャッチフレーズで建てられたタワーマンションが軒並み大規模修繕の時期を迎えている。

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ところが、ノウハウが確立されておらず、手探りの状態なのだ。

2年前、私は、ちょうど大規模修繕の真っ最中だった50階建て・2棟・1000戸のタワーマンションを訪ねた。築後15年で外壁の大規模修繕をスタートさせていた。工期は2年で予算規模15億円。現場を見て、発想の転換を強いられた。

そもそも超高層建物は、工法、材料、システムすべてが斬新で同じものはない。究極の一品生産だ。とくに「設備」のすそ野が広く、メンテナンスに莫大な費用がかかる。

そのタワーマンションでは、共用部分の空調の更新に4億円、セキュリティインターホンが2億円、照明のLEDへの交換に1億円、さらにヒーツとよばれるガス熱源の住棟セントラル給湯・暖冷房システムには20億円の費用がかかる。ヒーツには「引当金」が積まれていたが、工事費だけを比べると何が「大規模」なのかわからない。

エレベーターや給排水管にも特殊技術が用いられている。これらの設備が、外壁の経年劣化と並行して傷み、陳腐化する。外壁補修よりも設備更新を優先しなくてはならないこともある。つまりタワーマンションの維持管理は、多元方程式を解くように同時に幾つもの解を導かなくてはならない。外壁補修と防水が中心の大規模修繕ではなく、「多元改修」と呼んだほうが実態に合っている。