2019.05.17
# 不動産

マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる

徒歩距離、階数、戸数…正解がわかった
山下 和之 プロフィール

「メガマンション」を狙え

リセールバリューを決める第二のポイントは戸数規模。マンションは一般的には50戸までは小規模、200戸までは中規模、それ以上を大規模と分類するケースが多い。なかには、100戸以上を大規模とする分け方もあるが、最近は戸数の多い超高層マンションが増えてきたため、やはり200戸以上を大規模とするほうが妥当だろう。

いずれにしても、その規模の差が10年後の資産価値に大きく影響してくる。やはり東京カンテイの調べでは、図表4にあるように、200戸以上のマンションならリセールバリューが100%を超え、300戸以上は109.3%、500戸以上は122.9%と、大きくなるほどリセールバリューが高まるという結果が明らか。資産価値を優先するなら、メガマンションに目を向けるのがいいわけだ。

図表4 首都圏マンションのリセールバリュー【②戸数規模】

拡大画像表示資料:東京カンテイ調べ

大規模マンション、なかでも超高層マンションは建築費が高くなり、各種の共用施設や管理が充実していることなどから管理費などの維持費も高くなる傾向が強いが、資産価値を維持しやすく、高いだけのことはあるということだろう。

 

超高層マンションは30階以上に注目すべき

いまひとつのポイントがマンションの階数だ。一般的には、20階建て以上のマンションを超高層マンション、タワーマンションと呼ぶが、リセールバリューにおいてもこの20階というラインがひとつのボーダーラインになっている。

図表5でも分かるように、14階まではリセールバリューが100%を切っているが、15階以上だと101.1%と、分譲時価格を維持できるようになり、20階以上になるとリセールバリューは114.7%に上がり、30階以上では133.4%と分譲時価格から3割以上も高い価格で取引されていることになる。20階建て以上の超高層マンションなら安定したリセールバリューを期待できるが、なかでも30階建て以上ならなお安心ということだ。

資料5 首都圏マンションのリセールバリュー【③階数】

拡大画像表示資料:東京カンテイ調べ

人気の高いエリアでマンションを買うのは、価格が高くなっていることもあってかなりの富裕層やパワーカップルなどでない限り難しくなっている。でも、それ以外のエリアであっても、徒歩時間、戸数規模、階数などの条件で絞り込んでいけば、将来の資産価値の高いマンションを見つけることができるのではないだろうか。

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