2019.05.17
# 不動産

マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる

徒歩距離、階数、戸数…正解がわかった
山下 和之 プロフィール

資産価値の上昇が期待できるエリアのなかでも、一定の条件を備えていないと値下がりする可能性がある。上がる物件、下がる物件の二極化が進行するというのはそういうことであり、将来性の高いエリアでも次の三つの条件を満たす物件を見つけたいところだ。

最寄り駅から「3分以内」

まず、第一のポイントは最寄り駅からの徒歩時間。これまでは、マンションは徒歩7分以内、一戸建ては15分以内――といった考え方が一般的だったが、最近はもっと厳しくなっている。マンションなら徒歩5分以内、一戸建てでも10分以内でないと資産価値の維持は難しいという見方が強まっているのだ。

民間の調査機関である東京カンテイでは、2007年4月から2010年3月までに新規分譲され、2018年4月から2019年3月までに中古マンションとして販売された物件の価格を比較、リセールバリュー(価格維持率)を算出している。

10年前の売り出し価格が坪(3.3㎡)当たり200万円だったのが、最近では180万円に下がっているとすれば、180万円÷200万円で0.9だから、リセールバリューは90%。200万円が250万円に上がっていれば、250万円÷200万円で1.25の125%になる。リセールバリューの数値が大きいほど、価格維持率が高いことになる。

東京カンテイの調査による最寄り駅からの所要時間別のリセールバリューは図表3にある通りだ。

図表3 首都圏マンションのリセールバリュー【①所要時間】

拡大画像表示資料:東京カンテイ調べ

分譲時価格を上回り、値上がりしているのは徒歩3分以内の102.7%のみ。徒歩4分以上は値下がりしており、徒歩6分以内は98.3%と下げ幅は小さいものの、徒歩10分以内では93.8%とほぼ1割近く下がっており、21分以上だと80.9%と10年間でほぼ2割近くも下がってしまう計算だ。

 

いくら人気エリアであっても、徒歩時間が長いとリセールバリューの維持は難しい。反対に、さほど人気のないエリアであったとしても、駅前の利便性の高い場所に建っていれば、十分に資産価値の維持を期待できる。まずは、最寄り駅からの所要時間に注目。なかでも、徒歩3分以内に目を向けるのが安心だ。

もちろん、新築マンションで人気エリアの徒歩3分の物件はなかなか出てこない。そんな人気エリアなら、中古マンションを探してみるのも有効かもしれない。

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