2019.05.08
# 不動産

持ち家の新常識 「マンションを10年毎に買い替える」が一番得する

気づいた人たちから始めている
沖 有人 プロフィール

含み益が平均2200万円

自宅に対してこうした優遇制度があるのは、国策として持ち家取得を促進していることの表れでもある。住宅取得は、家電・インテリア・カーテン・車などの同時購入で波及する消費効果が大きいからだ。この国策に乗らない手はないだろう。

 

ただし自宅マンション投資には、問題が1つだけ存在している。それは、優遇金利や優遇税制が受けられる自宅は原則1つしか所有できないということだ。そのため儲からないマンションを購入してしまうと痛手が大きい。儲からないマンションとは利便性が低く立地に恵まれず、資産価値が大きく目減りする可能性の高いマンションのことである。

ただし、そこは安心してほしい。私が主催する「住まいサーフィン」(※)という無料会員制サイトは会員数が24万人をすでに超えているのだが、その中にある自宅査定という機能の過去12万件以上の結果を見ると、99%の人が含み益を出しており、その平均額は2200万円に及んでいることがわかる。

2200万円といえば、生涯獲得収入の1割程度を占める大金である。これは老後資金に匹敵する利益を多くの人たちが自宅マンション投資で上げている。これが現実なのである。

自宅を「10年で住み替える」べき6つの理由

では具体的にマンションを10年で買い替える根拠をまとめておこう。おおむね次の6つに大別できる。

①自宅マンションは含み益が出やすい
②住宅ローン控除の期間が10年で切れる
③変動金利や10年固定金利は長期固定金利よりも低い
④中古マンションを買いたい人は築10年以内を望んでいる
⑤大規模修繕を回避できる
⑥瑕疵担保責任は10年で切れる

一つずつ見て行こう。

① 自宅マンションは含み益が出やすい

自宅は儲けやすい。頭金を1割入れて物件を購入した人の住宅ローンの元本の減り方は、毎年物件価格の2.3%である(物件価格の9割を、金利0.65%、借入期間35年、元利均等返済で借り入れする場合)。対して物件の年間値下がり率がこれ以下であれば、売却時に手元に資金が残る計算になる。

例えば年間値下がり率が1%ならば、10年後に10%物件価格は下落することになる。対して元本は10年間に23%減るので、差し引き13%は売却時に現金として手元に残る計算になる。これは例えば5000万円のマンションならざっと650万円になる。さらに10年間の住宅ローン減税による還付金をもらえる。これを次の頭金としてマンションを購入すれば、さらに条件のいいマンションを買うことができる。わらしべ長者の理屈で、自宅マンションは住み替えれば住み替えるほど、利益が出ていくのである。

SPONSORED