マンションの資産価値は「立地条件」で8割決まる

「広さ」「新しさ」は妥協せよ
三井 健太 プロフィール

郊外のマンションに飛びつくな

全国的な視点でマンションの価値を比較し、それを端的に価格で表せば、どなたも想像できるように東京都が最も高く、地方都市は安いということになります。

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何億円もする高額なマンションを建てても、それを購入する人が現実に多数存在する東京。7000万円もしながら70㎡あるかないかの広いとは言えないマンションを購入できる高所得のサラリーマンが何十万人も住む東京。

築30年を経ても、億ションであり続ける中古マンションが存在し、買いたい人が直ぐに現われる東京の中古マンション市場。

対して、3000万円の予算があれば、80㎡の広さを手に入れられる地方都市の新築マンション。職住近接で便利な立地にありながら、安価な地方都市のマンション。

東京にいる者から見ればうらやましい限りですが、東京に職場を持つ以上、地方都市のマンションに価値を見出すことはできません。

同様のことが、東京圏の中でも言えるのです。東京の外周部のマンションは、都心に比べれば安価です。新築もそうですが、際立つのは中古です。

 

都心の中古マンションの価格が新築対比で80%以上であるとき、同程度の建物価値があると見られるマンションでも、郊外では近隣の新築対比50%以下などという例は特別なことではないのです。

たとえば、千葉ニュータウンに行けば、新築も安く4000万円で80㎡のマンションが買えますが、中古は築10年で80㎡が1800万円程度、つまり新築対比50%以下で買えるのです。

このように、都区内の新築が5000万円であるとき、同程度の中古は4000万円以上、街によっては4500万円もしますが、郊外では新築が4000万円する中、中古は2000万円と格安に買える例がたくさん見られます。つまり、東京圏の中にも東京と地方があるようなものです。

こうした実例データを拾って行くと、マンションの価値は立地条件によって大きく異なるものであるという結論に簡単に辿り着きます。なかんずく、中古マンションは都心と郊外の差が大きいのです。