タワマンが売れない…ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ!

在庫物件があちこちに
山下 和之 プロフィール

新築マンション価格は頭打ちへ

実際のところ、市場の動きはどうなのだろう。

〔photo〕iStock

まず、首都圏新築マンション価格は、民間調査機関の不動産経済研究所の調査によると図表3のようになっている。

2018年の首都圏平均価格は5871万円で、17年の5908万円から0.6%のダウンだった。わずかながら下落しているという結果であり、すでにして新築価格は下落が始まっているということになる。

 

しかし、一般的にはまだまだ上がり続けているという印象が強く、下がっていることを実感できる人は少ないかもしれない。

というのも、二極化が進んでいて、マンション価格のプライスリーダーともいうべき東京23区の価格は決して下がっていない。17年の7080万円から18年には7142万円に、むしろ上昇が続いているのだ。

それに対して、価格面では23区に次ぐ高さの神奈川県や東京都下では前年比は若干の下落となっている。実感は乏しくても、ジワジワと下落の気配が広がっているのかもしれない。

図表3 首都圏新築マンションの平均価格の推移     (単位:万円)

拡大画像表示資料:不動産経済研究所『首都圏マンション市場動向-2018年のまとめ-』

異常な契約率の低さ

都心の高額物件に関しては富裕層の強い支持があるから、そう簡単には下がらない――そんな見方も根強いが、果たしてそうだろうか。

図表4をご覧いただきたい。これは、首都圏の新築マンション月間発売戸数と、その契約率を示している。

その月に売り出されたマンションのうち契約が成立した物件の割合が契約率だが、一般的には70%が採算ラインといわれている。周知のように、新築マンションは着工直後から販売が始まるので、初月に70%以上売れれば、完成までに完売できるだろうという見通しが立つからだ。

しかし、その契約率が首都圏では70%割れが続いており、18年12月にはバブル崩壊直後以来の50%割れを記録してしまった。その後19年1月には67.5%まで戻したものの、依然として70%以下の水面下にあることは変わらない。

図表4 月間発売戸数と契約率の推移

拡大画像表示資料:不動産経済研究所『首都圏マンション市場動向2018年(年間のまとめ)』
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