あなたの老後を救う「住まいのトリアージ」とは何か

家を解体する?それとも誰かに貸す?
野澤 千絵 プロフィール

もし、相続が発生した際、とにかく早く売却したい、民間不動産会社を通じた仲介での売却に手間・時間をかけたくない場合には、買取事業者等への売却(ただし、市場での売却金額より安くなるケースが多い)を検討することになる。

近年、事業者が中古住宅を買取し、リノベーション後に販売するという買取再販事業が拡大しつつある。早めに売却したいと希望する場合には、終活する住まいのあるエリアを対象にしている事業者があるかどうか、また信頼できる事業者なのかなど、あらかじめ情報を収集しておくと良いだろう。

 

民間市場で流通性がある戸建てを「貸す」

「思い出のある住まいを、相続が発生したからといってすぐに売りたくないから、誰かに貸すことで維持し、いずれ住みたい」「固定資産税などの保有コストを捻出するために、一定期間、住まいを貸したい」「立地がよいので賃料収入で収益を得たい」というときは、「住まいを貸す」という選択肢が考えられる。

また、建物の広さや間取り、立地条件、近隣の状況などの諸条件にもよるが、賃貸住宅としてだけでなく、シェアオフィスや民泊などの住宅以外の用途にすることも考えられる。

住まいを「貸す」には、入居者の募集・契約や家賃の回収・トラブルの対応、入居・退去の際の対応、物件の管理など、様々な管理業務が必要となるため、専門の会社に管理業務を委託することが一般的である。

また、近年、事業者が空き家や空き部屋を借り上げて、リノベーション(簡単なリフォームの場合もある)を行い、借りたい人を見つけてサブリース(転貸)を手掛ける民間事業者も増えつつある。

そのため、住まいを「貸す」場合に情報収集すべき内容としては、地元に、信頼できる不動産会社、不動産管理会社、サブリース事業者があるか、である。

なお、「住まいを貸す」場合、一度貸したら戻ってこないのではないか、お金をかけて空き家を改修しないと人に貸せないのではないか、と所有者としていろんな不安がつきまとうことが多い。そこで、近年、こうした不安を取り除くためにいろいろな方法がとられている。

例えば、「定期借家契約」にすれば、期限を定めて家を貸すことができ、契約期間満了後に所有者に戻ってくる。また、「本物件は老朽化しているため、建物本体及び付帯設備には自然損耗、経年による劣化が認められることを借り主は承諾する」という現状有姿で賃貸し、借り主が自費で改修可能にしたり、建物倒壊時の損害賠償責任などの契約項目を付加するなど、様々な特記事項を付加した契約方法もある。

こうした点も、あらかじめ様々な情報を収集しておくと安心である。

photo by iStock

民間市場で流通性がある戸建てを「解体」する

建物を解体する場合には、解体後の土地を「売る」・「貸す」か「古家付き物件で売る」ことになる。なお、「古家付き物件で売る」場合、一般的には解体費相当分、売却価格が下がる傾向にある。

また、住宅を解体して更地にすると、固定資産税の住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が3~4倍程度(*3)になることも考慮しておく必要がある。

もし、「解体」という選択肢がある場合には、相続が発生する前の段階から、解体費の捻出方法の目途を立てておくことが非常に重要となる。なぜなら、全国的に空き家問題を調査すると、建物の解体費がネックになっていることが非常に多いからだ。

インターネット上には、解体費の見積もりができるサイトがたくさんあるので、まず前提条件として、解体費がどの程度かかるかを確認しておこう。