資産2億の高卒自衛官が断言!「いい借金」こそ不動産投資成功の秘訣

「借金=悪」という考えを捨てろ
生方 正 プロフィール

購入した物件がいいものであれば、どんどん買い増すこともできますが、万が一、収支がマイナスになるような物件であったら、買い増すどころか、2件目の物件を購入することが難しくなります。

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リスクを抑えて経験値を積むためにも、物件購入は中古区分マンションから始めると取り返しのつかないミスをすることなく投資をスタートすることができます。

不動産投資を始めようと思ったら、税務署に開業届、青色申告承認申請書を提出。会社員として仕事を続け給与を上げながら、区分マンション購入のために300万円以上のお金を貯める。不動産投資を有利に進めるためにも、まずはこの3つのことに取り組んでおきたいものです。

いい借金、悪い借金

「借金」というとどんなイメージを持ちますか? 「借金は怖い」「絶対にしてはいけないもの」と思っていませんか?

実は、一言に「借金」といっても「いい借金」と「悪い借金」があります。「いい借金」とは、借りた以上に収入をもたらしてくれるもの。対して「悪い借金」とは、自分のポケットからお金を奪っていくもの。

私も子どもの頃から親に「人にお金を借りてはいけない。借金をするような人間はだらしがない」と教えられてきたため、「借金=悪」だと考えていました。しかし、不動産を人に貸して家賃を得る経験をしてからは、この考えがガラリと変わりました。

 

たとえば1000万円の投資物件を買う場合、借金を怖いと思っているAさんと、金銭感覚に鋭いBさんを例に比較してみます。

・Aさん/1年に100万円のペースで10年間かけて1000万円を貯めてから投資用不動産を購入。表面利回り7%の物件で70万円の家賃収入。そこから管理費と修繕積立金年18万円、固定資産税、その他の経費7万円を引いた年間利益は45万円。

・Bさん/100万円の貯金が貯まった時点で、Aさんと同じ物件を銀行の融資を使い購入。年70万円の家賃収入。そこから管理費と修繕積立金年18万円、固定資産税&その他の経費7万円、銀行金利2%=年18万円弱となり、年間利益は27万円になります。

2人の収支の違いは、銀行から融資を受けたBさんは支出の中に銀行金利が含まれている点だけです。

一見、Aさんの年45万円の利益に比べるとBさんの27万円は少なく見えるかもしれません。しかし、投資した金額から考えるとAさんは年4.5%、Bさんは年27%とBさんのほうが6倍もお金に働いてもらっていることになります。

しかも、Bさんは1年で頭金を作り不動産投資を始め、2年目には投資した金額の27%の利益を受け取りながら、実際に不動産投資に取り組んでいます。

そのため管理会社との調整はもちろん、帳簿作成、確定申告をすることで税金と向き合うなど、大家として一通りの経験を積んでいき、不動産管理についてもスキルを上げることができるのです。