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土地、マンション、アパート…お金持ちは不動産でこう「得」している

税制上のメリットもこんなにたくさん
冨田 和成 プロフィール

相続税が3分の2になった人も

(3)貸し出すことでさらに資産を圧縮できる

実勢価格と評価額の差額をさらに広げたいのであれば、物件を貸し出してしまうことが一番簡単です。

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他人が住んでいる物件は売りたいと思っても入居者の同意が必要な分、流動性が低くなるため、相続税評価額はさらに下がることになるからです。

1億円で物件を買ったとしてそれを貸し出すと、評価額は半分以下になることもあります。

富裕層がマンション経営やアパート経営をよくしているのは、こういった資産圧縮効果もひとつの理由です。

(4)タワーマンション節税

2016年、国税庁が「タワーマンション節税」の対抗策を打ち出しました。

そもそもタワーマンション節税が流行った理由は、マンションの各部屋の評価額が、階層や眺望などに関わらず一律であったため、好条件で高値の物件を持っている人ほど税金対策の効果が高かったためです。

 

上の階の部屋ほど評価額が高くなるように法令が変わりましたが、いまのところ数値を見る限り、依然としてマンションを購入し貸し出すことによる効果が高いことには変わりなさそうです。

このように、不動産投資はフロー(所得)上のメリットだけではなく、ストック(資産)上のメリット(資産圧縮効果)がとても大きいのです。

現役時代に不動産投資とは無縁だった大富豪でも、税金対策を考えるならば、ローンを組んでまで不動産投資をする価値が十分あります。私のお客様で、こうした不動産投資による資産圧縮によって、相続税が5億円から3億円になった方もいました。

不動産投資で必ず想定しておくべきことは、よほど高需要の物件以外は(評価額だけではなく)実勢価値がすぐに下がる性質であることです。

ただ、資産の大きい人は何もしなければ最大55 %の資産がそのまま徴収されるのですから、不動産価値が下がることを織り込んでも、税金対策の効果の方が高くなりやすいわけです。