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# 不動産 # 大富豪 # 節約

土地、マンション、アパート…お金持ちは不動産でこう「得」している

税制上のメリットもこんなにたくさん
世を騒がせた「かぼちゃの馬車」問題などもあって、「不動産投資は怖い」と感じている人も多いだろう。しかし、『大富豪が実践しているお金の哲学』の著者であり、証券マンとして企業オーナー、ファンド出資者など、国内外の超富裕層と接してきた冨田和成氏によれば、やり方さえ間違えなければ「手堅い運用方法」だと断言する。そんな冨田氏に、不動産投資の基本を教えてもらった。

狙うべきは「インカムゲイン」

不動産投資の目的は2つに大別されます。

・物件の値上がりを期待して買うキャピタルゲイン目的
・月々の家賃収入を期待して買うインカムゲイン目的

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投資家が不動産屋にいくとどちらが目的なのか最初に聞かれます。

まずキャピタルゲイン目的ですが、短期で利益を出せる可能性を秘めているものの、値上がりしそうな物件をいち早く見つけることがまず大変ですし、物件自体の建物価値は時間と共に下がる運命にあります。

さらに、不確定な情報(怪しい情報)をもとに判断するケースもあるので、難易度はかなり高いです。

ということで、実際、不動産投資の中心となるのはより長期的な視野にたったインカムゲイン目的の投資になります。

家賃収入が目的であれば、物件がある程度値下がりしても収益があげられる前提で物件を選ぶので、よりリターンが見えやすくなります(実際は税金対策としても人気なのですが、それはのちほど解説します)。

不動産投資目的で銀行から融資を受けるときの金利は、固定の場合、1~2%前後が相場。

一方の賃貸収益は5%前後のものが多いので、投資の利回りは3%前後ということになります(売買手数料、管理費・修繕費、税金などを除く)。

 

不動産投資のリスクは入居者がいなくなることです。

今後人口が減る地方では起こりうることですが、東京ではよほど劣悪な条件ではない限り、家賃を下げるか、設備を新しくするか、仲介会社に販売コミッションを払うかなどの手立てを打てば、空き家の状態が長く続くことはあまり考えられません(賃貸住宅の全国平均空き家率は19%なのに対して東京は14.5%)。

むしろ、一番のネックは出口戦略(どのタイミングでどうやって物件を処分するか)になるでしょうから、そこさえ専門家のアドバイスをもらうなり自分で勉強するなりして対策を練っておけば、不動産投資は金融商品による投資に比べると比較的手堅いと言えます。

それに不動産投資なら、想定していた利ざやが取れないときには物件を売ってローンを返済してしまえば深手を負う前に身を引くことができます。銀行で不動産ローンを組むときは、銀行側の調査による物件の担保価値までしか融資しませんから、物件を売ってその分を返せば大惨事にならないことがほとんどです。

原資が少ないうちは中古のワンルームマンションくらいしか買えないのでいきなりマンション成金になるのは難しいですが、資産運用の選択肢のひとつとして検討する価値はあります。