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悪質業者にだまされないための「不動産投資勉強法」を教えよう

成功のためには、やっぱり勉強が必要だ

勉強しなければダマされる

不動産投資にはリスキーな面もあることをお伝えしましたが、前回も述べたように、不動産投資が選球眼さえ身につければ安定的な収入が得られる「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資であることも間違いありません。私自身、意欲のある方にはぜひ挑戦してほしいとも思っています。

そのうえで、初心者の方が何から始めるべきかといえば……突き放すようで申し訳ないのですが、やはり「勉強してください」と言うしかありません。

 

前回、不動産投資を英会話にたとえるなら、ネイティブレベル(不動産のプロ級)でなくても、日常会話レベルにはなっておく必要があるとお話しましたが、「かぼちゃの馬車」事件のような悪質な儲け話に引っかかることなく、堅実に「儲かる投資」をしていこうとするなら、まずは不動産取引や税制についての基本的なこと、あるいは業者とのやり取りの仕方について一通りのことが理解できるようになっておく必要はあります。

正確な統計はないものの、不動産オーナー、つまり「大家さん」と呼ばれる人は、全国に300万人ほどいると言われています。ただこうした人の中には、親から受け継いだ資産を漠然と運用している人が多いことも否めず、上記のような、本来であれば不動産投資に必須の知識を学んでいる人は、私の実感ではおそらく全体の1%、せいぜい3万人いるかいないかでしょう。

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しかしおそらくこの1%の人は、投資環境が多少の逆風になってもいい物件と出会えていますし、確実なリターンを得ることができています。

つまり裏返して言えば、不動産投資の世界ではある程度まともな勉強を積めば、遅れて始めた人でもこの1%に入ることは可能だということでもあります。

まずは10冊読んでみる

ではどうやって勉強するか、ということになりますが、本屋に行けば不動産投資の本は山ほどあります。こうした本を、とりあえず10冊読んでみるところから始めるのがいいのではないでしょうか(理想は50冊読破、です)。

こうした本が優れているのは、基本的な知識を得られるのもさることながら、多くの場合、著者自身の体験談が書かれているため、何冊も何冊も読んでいるうちに自然と自分自身の視座が定まってくるということです。

一口に不動産投資といっても、内実は千差万別でパターンは無数にあります。新築物件が好きな人もいれば、中古ワンルームマンションを複数買って積み上げている人や、ボロ物件ばかりを好んで投資している人もいます。そういった物件を都心に買い求めるか、地方で買うかで価格も利回りも変わってきます。そんなバラエティ豊かな物件のうち、何が自分に向いているのか、本をたくさん読むことでだんだんわかってくるのです。

「何十冊も読めない」「何から読んでいいのかわからない」という人のためには、手前味噌になりますが『不動産投資 成功の実践法則50』という本をお勧めします。ここまでに述べたサブリース契約の落とし穴や怪しげな節税対策物件に注意すべきことなども含め、おさえるべき項目は全ておさえてあるはずです。

本書の内容を一部だけを紹介しますと、「衰退する街と発展する街の見分け方」として、

<自治体が「居住誘導区域」に設定しているエリアは、自治体が住民の居住快適性を上げ、資産価値を高めより多くの固定資産税を払ってもらうことを目指しているので発展する可能性が相対的に高い>

ことを紹介しています。

また「(物件の)内覧時にチェックすべきポイント」としては、外壁に0.5mm程度の亀裂が複数ある場合、雨漏りや建物全体に歪みが生じている可能性があり、このようなケースでは室内にも水ジミや歪みが生じてヒビが入っていることもありうること、また外壁(モルタル、サイディング)の塗装仕上げクラック(ひび割れ)がくすんでいて、触ると手に白い粉のようなものが付着する場合は塗り直しの時期が近いこと、などについても書いています。

そのほか、「都心にもある浸水ポイント」「新築と中古のメリット・デメリット」「マンションの修繕積立金を確認する方法」「物件修繕ごとの部位修繕目安」「返済比率は何%以下に抑えれば安心なのか?」「滞納、夜逃げ、不良入居者への対応法」…などにいての項目も設けてあります。

もちろん超入門編である以上、これ「だけ」を読んで投資を始められるのはむしろ困るのですが、これを足がかりに、興味の湧いた項目を中心にさらに勉強を進めてほしいと思います。