2025年、マンションの9割近くが値下がりする…AIが衝撃予測

一方、大きく値上がりするマンションも
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駅からの距離で大きな差が

この「駅チカ」格差が、この先さらに広がっていくと言うのは、不動産コンサルタントの長嶋修氏。

「'13年時点の数字では、都心7区(千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川)では駅から1分離れるごとに平米あたりの成約単価は8000円ほどしか下がらなかった。

ところが'18年の5月時点では、1万8000円も下がっています。5年間で2倍の格差が生じたわけですが、こうした立地の価格差はさらに大きくなっていくでしょう」

 

これは大都市圏にかぎらない。札幌市の2つのマンションを見てみよう。「ヴェルビュタワー琴似」と「ザ・サッポロタワー山の手」は、ともに琴似駅の最寄りだ。

前者は新千歳空港にも一本でつながるJR琴似駅に直結。後者は札幌市営地下鉄東西線の琴似駅から徒歩6分の立地。ともに下落の予想だが、その下げ幅は前者が10.3%なのに、後者は32%と格差が開き、結果的に1000万円の差がついた。

「JR琴似駅にはイトーヨーカドーをはじめとした商業施設があり、地下鉄琴似駅とは利便性に大きな差が出たということでしょう」(大越氏)

「駅チカ格差」の拡大に加えて、'25年までに、不動産価格を下げる大きな2つの出来事が起こる。

「ひとつには、'19年に予定される消費税増税です。駆け込み需要が発生しますが、その後の販売低迷は避けられない。

もうひとつが、東京五輪後の'22年に待ち受ける『生産緑地問題』です。営農義務の指定期限切れにより、全国で東京ドーム約2900個分の農地が宅地に変わる可能性があります。

都内では、とりわけ農地の多い杉並区や練馬区でマイナスの影響が大きくなる。用地取得に窮するデベロッパーが、ここでさらにマンションを建設して、供給過剰を招きかねない」(山下氏)

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さらに、タワーマンションの大規模修繕問題が各所で噴出する。ブランドを毀損しかねず、「管理組合の運営能力の善し悪しが資産価値に影響を与え、タワマン格差を生む」(長嶋氏)ことになりかねない。

2025年に向け、価格を維持するマンションはおのずと限られてくるということだ。以下、予測を詳細に見ていこう。