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住宅ローン「退職金で一括返済は大損」かもしれない

こんな逆転の発想もあるのか

借りたカネは返せ。万が一のリスクに備えよ。がんは恐ろしい。財産と葬式代を遺そう。他人は「常識」を振りかざしてこう助言するが、大きなお世話だ。発想を転換すれば、老後の生活は怖くない。

現金が一番大事

借りたカネは耳を揃えて返す――そんな「常識」から、マイホームの住宅ローンは定年時の退職金で完済することが当たり前と考えられてきた。それは本当に正しいのか。

実は、住宅ローンは「繰り上げ返済」しないほうがいい。そんな「逆転の発想」を提案するのは、ファイナンシャルプランナーの内藤眞弓氏だ。

「かつては30代で金融機関からおカネを借りて住宅を購入。25年、30年のローンを組み、繰り上げ返済で借り入れの期限前に完済する人も少なくありませんでした。仮に定年までに完済できなくても、退職金で一括返済する人が多かった。

当時は子供を公立校に入れるのが一般的で、今ほど教育費がかかりませんでしたし、給料も年齢とともに増えていったから各家計に預貯金がそれなりに貯まっていた。退職金で残債を一掃しても問題がなかったのです。

しかし、今は時代が違います。50代でも貯金がほとんどない家計が3割になっているのが現状。以前と経済状況がまったく違うのですから、昔と同じようにやろうと思うのは大きな間違いです」

たしかに結婚年齢や夫婦に子供が生まれる年齢は遅くなっている。今の時代、55歳で子供がまだ大学生というケースは、よくある話だ。リストラにあって再就職を余儀なくされ、給料が減っている家庭もあるはずだ。

それでも住宅ローンがまだまだ残っている人も少なくないだろう。だったら、わざわざ繰り上げ返済をすることなどない。

内藤氏が続ける。

「たしかに繰り上げ返済で借り入れ金額が減れば、気持ちは楽になるでしょう。住宅ローンは金利がかかるため、それ以上の利回りで運用できないのであれば、返済に充てたほうが運用と同じ効果が得られるという意見も、間違いではありません。

ただし、退職金で住宅ローンを完済できたとしても、これからますます長寿社会になることを考えると、手元に現金がなくなるようなことはするべきではありません。

資産としてマイホームがあったとしても手元に現金がなければ、急な病気で入院するときに困ったり、介護が必要になった際、リフォームをしたくてもできなかったりします。

『退職金で完済』が正解だったのは、定年後の生活を預貯金と年金で十分まかなえる、幸せな時代だったからなのです」

現在の低金利なら完済を急ぐよりも、手元に現金を確保しておくほうがリスクに備えるという観点からも安全だ。

 

ほとんどの住宅ローンには「団体信用生命保険」(団信)がついており、仮に完済する前に債務者(多くの場合は夫)が亡くなったら、その後の支払いは免除となる。

つまり、住宅ローンには「生命保険」としての役割もあるわけで、万が一の際、退職金で一括返済していれば、大損する。逆に定年退職後、早々に亡くなったら借金はチャラになり、妻や子供に家と退職金を残せるわけだ。

ローンを完済したマイホームがあれば、仮にカネに困ったときは売却して現金化すればいい、という意見もある。理屈としては正しそうだが、そう簡単に物件が売れる時代ではない。

「これからは人口がどんどん減っていきます。すでに空き家が社会問題になっている中で、あなたの自宅を買ってくれる人がいるのか、そこは冷静に考えてください。

子供が『将来住みたい』と言うような家でない限り、少なくとも希望する価格では売れないと思って間違いありません。

急に現金が必要になってから売ろうとしても、足元を見られて買い叩かれるのが関の山です。理屈として正しいことも大切ですが、現実を想像して判断すべきだと思います」(内藤氏)