「住宅ローン減税」を最大限生かして、一番トクする方法を教えよう

減税の還付金が100万円増の場合も
山下 和之 プロフィール

共働きなら夫婦でローン減税の対象に

最近は夫婦共働きでマイホームを取得するケースが増えているが、その場合には、夫婦共有名義で登記して、夫婦でローンを組めば、先程もみてきたように贈与税がかからないことに加えて、ローン減税を二人分受けとれるというメリットが出てくる。

ローン借入額が同じでも、年収などの関係から、減税額が多くなることがあるので、是非チェックして欲しい。

 

現在のローン減税制度は図表1のようになっている。

新築住宅は原則的に消費税8%で、2019年10月からは10%になる。その8%または10%の税率で買う場合には、控除対象となるローン借入額の限度は4000万円。ただし、長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けた住宅を取得したときには5000万円になる。

控除率は1%だから、一般の住宅は年末ローン残高4000万円までの1%の控除で、年間最高40万円、認定住宅は50万円。控除期間は10年だから、一般の住宅は10年間で400万円、認定住宅は500万円が最大控除額になる。

ただし、ここがミソなのだが、実は誰でも年間40万円や50万円の控除額になるわけではない。そもそも住宅ローン控除は「所得税・住民税」から控除されるものだから、納めた税金よりも多い金額が戻ってくることはない。具体的にはその人が納めている年間の所得税の全額と、上限13.65万円までの住民税を合わせた金額が、控除額となる。

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たとえば、年末残高が4000万円あったとしても、誰もがその1%の40万円の控除額になるわけではない。

40万円の税金が返ってくるのは40万円以上の税金を払っている人に限られ、年間の税額合計が30万円であれば、控除額はローン残高4000万円の1%の40万円ではなく、30万円にとどまる。この制度は税金の控除制度だから、払っている税金以上には戻ってこないわけだ。