住宅ローンで100万円以上トクする「返済額増額」という裏ワザ

繰上げ返済より効果大
山下 和之 プロフィール

この場合の毎月返済額は8万4685円。ここから毎月返済額を約5000円増やして8万9479円にすれば、残り返済期間を24回、2年間短縮できる。すでに3年間返済が終わっているので、残存期間は30年になる。

この2年間の短縮で、図表のⒶの部分の支払いをカットできる。その金額は、毎月分8万4685円の24回分だから、約203万円になる。ただし、そのために毎月返済額は8万9479円-8万4685円で4794円増えることになる。

これが、Ⓑの部分で、残り返済期間360回分、30年続くのだから、4794円×360回で約173万円になる。カットできる支払額が203万円(Ⓐ)で、増える支払額が173万円(Ⓑ)だから、差引きすれば(Ⓐ-Ⓑ)で30万円総支払額を減らせることになる。

つまり、毎月5000円弱の増額によって、返済期間を2年間短くした上で、総支払額を30万円も減らせるわけだ。

 

1万円以上の増額で100万円近い効果も

この返済額増額の効果は、当然のことながら返済額を増やせば増やすほど、大きな効果が得られるようになる。さきほどと同じように借入額3000万円の例で、3年後に約1万3000円返済額を増やして10万円弱とする場合、図表2のようになる。

この場合には、5年間返済期間を短縮できる。それによって約508万円の支払額をカットでき、半面増額によって約432万円の支払いが増えるので、差し引きしたトクする金額は76万円になる。

頑張って増額幅を大きくするほど、トクする金額は大きくなる。無理は禁物だが、家計を再チェックしてチャレンジしてみるだけの価値があるはずだ。

76万円の支払額削減効果もさることながら、残りの返済期間を5年間も短縮できるのは大きな魅力ではないだろうか。これを2度繰り返せば、10年間も短縮できるのだから予定よりかなり早く返済を終えることができる。