持っているだけで損する「土地」「マンション」の見分け方

ガクンと下がる瞬間は突然やってくる
週刊現代 プロフィール

首都圏も安心できない

さして住みやすくない街の不動産が、サラリーマン世帯が手の届かない金額にまで高騰していく。こんなことがいつまでも続くはずはない。多くの人がそう思っている。

では、不動産価格はいつピークを迎えるのか。

「今年に限って言えば、不動産価格は上昇する余地を残しています。'19年10月に予定されている消費増税を前にした駆け込み需要が見込まれるからです。不動産は高額なだけに、2%引き上げの影響は小さくありません。

すでに消費増税を見越した動きは始まっています。とくに埼玉県や千葉県などの郊外の物件。都心の投資用物件と違って、これらは実需のため、増税前に買おうという気持ちが強い。売り手も積極的に物件を投入しています」(住宅ジャーナリスト・山下和之氏)

ただし、これは需要の先食いにすぎない。その後の失速は避けられず、'19年以降は価格を大きく下げることが予想される。さらに、不動産会社が抱える構造的な問題もあるという。

三井住友信託銀行調査部の深山敬大氏が言う。

「新築マンションを多く手がけている不動産大手には資金に余裕がある会社が多く、これまでは多少売れ行きが悪くても強気の価格を崩さず、在庫を抱える余裕がありました。

しかし'18年から'20年にかけて各社は大規模プロジェクトを控えていて、手元に資金を用意する必要がある。そこで価格を安くしてでも、新築マンションを売り払う動きがあると見ています。

新築マンションの価格が安くなれば、中古マンションにも影響が及び、'19年には価格が安くなる可能性は大きい」

 

見逃せないのが、住宅ローン金利の動向だ。日本銀行はマイナス金利政策を行い、異次元の金融緩和を続けている。そのため、住宅ローン金利も抑えられ、不動産バブルに拍車をかけてきた。

「しかし、世界景気はよくなってきているし、実感はともかく、日本の景気も回復していると政府は発表している。いつまでもマイナス金利政策を続けるとは考えにくい。

日銀が金利を引き上げる姿勢を明確にすると駆け込み需要が増え、それが不動産価格のピークになる」(ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏)

その上、日銀が金融緩和政策の一環として行っているREIT(不動産投資信託)の買い入れが終われば、不動産価格にとってもネガティブだ。

不動産コンサルタントの長嶋修氏が描く日本の不動産の将来像は暗い。

「シンガポール国立大学の清水千弘教授(現・日本大学教授)らの研究によれば、日本の住宅価格は2040年には、'10年より46%下がるとしています。5000万円だった不動産が、2700万円に下がるイメージです。

しかし、これはあくまで全国平均。私はこれからの不動産は、①価格維持・上昇グループ、②半値グループ、③無価値・マイナス価値グループの3つに分かれていくと考えています」

長嶋氏によれば最も多いのが、全体の7割を占める②半値グループだという。毎年2~4%の下落を続け、二十数年後に半額にまで下落する。

①価格維持・上昇グループは全体の1割程度。都心の駅近物件や地域でナンバーワンのタワマンなど、超優良物件だ。

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「問題は、全体の約2割を占める③無価値・マイナス価値グループです。売ろうとしても引き取り手がおらず、固定資産税や維持管理にコストがかかるだけ。持っているだけで損をします。

あるいは所有者が空き家の取り壊し費用を負担して、無料で引き取ってもらうしかない。すでに地方の田舎では現実になっていますが、首都圏でも近い将来にはそういうところが出てきます。

たとえば、'70~'80年代に団塊世代が多く暮らした、かつてのベッドタウンがそうです。都心から30kmくらいのところにある、交通が不便な地域。

具体的には神奈川県の相模原や埼玉県の大宮、千葉県の柏などです。こういう場所は団塊世代が一斉に移り住んだので、住む人がいなくなる時期も一気にやってきます。

そういう土地を持っている人は、できるだけ早く売ったほうがいい。時間が経てば売れなくなるばかりか、持っているだけで損をします」(長嶋氏)

今年中に売るべきかも

人口減と超高齢社会の到来で、不動産需要は先細っていく。いまからどう手を打とうとも、これはすでに避けられない現実だ。一方で、新築マンションは'20年までは前年比増で供給され続ける。いずれ大暴落がやってくるのは自明の理だ。

「'20年の東京オリンピックの後には景気後退がやってきて、さらに不動産価格が下がる危険性もあります。長期的に見れば、日本の不動産市場に明るい材料は見当たりません。

野村総研の予想では、2033年には空き家は2000万戸を超え、空き家率は30.4%になるとしています。

かろうじて資産価値を維持できる不動産は、都心の一等地にある物件だけ。それ以外のエリアに関しては、資産価値を考えないほうがいいでしょう」(前出・山下氏)

「週刊現代」2018年1月20日号より