住宅ローン、安易に「変動金利型」を選ぶのはNGだった

住宅ローンを極める④
山下 和之 プロフィール

「フラット35リノベ」なら200万円近くのお得に

では、こうした金利引下げ制度を利用すれば、どれくらいトクできるのだろうか。借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしで比較してみよう。図表5参照。

まず、通常のフラット35だと毎月の返済額は8万5949円。これが35年間続くから、総返済額は約3610万円になる。それが、「フラット35S」の金利引下げ期間10年の「金利Aプラン」だと、当初10年間の毎月返済額は8万1781円と、通常のフラット35に比べて4168円少なくなる。

金利が低くなる分残高の減り方が早く、11年目以降の返済額も通常のフラット35より1159円少なくなって、35年間の総返済額は約3525万円と、約85万円の負担の軽減だ。

さらに、「フラット35リノベ」だと、当初10年間の返済額は7万円台になり、35年間の総返済額は約3441万円で、通常のフラット35に比べると何と約169万円も総返済額が少なくなる。

超低金利を活かす住宅ローン最適活用法

変動金利型を金利0.625%で、3000万円借りると、当初の返済額は7万9544円と、図表5にあるフラット35や「フラット35S」より少なくてすむが、「フラット35リノベ」よりは高くなっている。

しかも、「フラット35S」や「フラット35リノベ」は最長10年間金利が変わらない安心感があり、11年目以降もあらかじめ金利が確定している。

それに対して、変動金利型は5年後に金利が1%上がると返済額は9万1668円になり、2%の上昇では9万9430円に増えてしまう。フラット35の返済額を大きく上回ってしまう。金利の低さにひかれて利用しても、借入後の金利情勢しだいでは、たいへんリスクが大きくなるのだ。

全期間固定金利型にはそんなリスクがなく、しかもシッカリと選べば変動金利型より低い金利で利用できる。それが超低金利を活かしたローンの最適活用法といっていいのではないだろうか。

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