ワンランク上のマイホームが欲しいなら「住宅ローン力」を磨きなさい

住宅ローンを極める③
山下 和之 プロフィール

いまなら十分手が届く

このフラット35、借入期間によって金利が異なる。17年7月の金利は返済期間15年~20年が1.02%で、返済期間21年~35年が1.09%。17年に入ってからはほぼ1%を挟んだ動きで推移している。

それに対して、過去の推移をみると、10年前の07年半ばから後半はおおむね3.0%前後、5年前の12年半ばから後半は2.0%前後だった。

 

この1~2%の差でも実はけっこうな違いがある。図表2あるように、借入額3000万円の35年返済をみると、金利3.0%だと毎月返済額は11万5455円で、金利2.0%は9万9378円。それが1.0%になると8万4685円まで減少する。金利3.0%と比べると月々3万円以上も負担が少なくなるのだ。

これだけ返済額が少なくなると、その分「借入可能額」が増えることになる。いくら超低金利といっても借り過ぎはよくないので、年収に占める年間の返済額の割合を示す返済負担率25%で、借入可能額を試算してみよう。

(銀行などでは35%まで貸してくれるが、そこまで借りると家計が厳しくなり、ローン破たんのリスクが高くなる。できるだけ25%程度に抑えるのが無難だ。)

その25%の範囲でも、金利の低下で「借入可能額」が大幅にアップしている。図表3をご覧いただきたい。たとえば、年収700万円の場合、金利3.0%だと借入可能額は3780万円だが、金利2.0%なら4400万円に増え、金利1.0%だと5160万円になる。

金利1.0%の今であれば、自己資金が1000万円あれば6000万円台の住宅にも手が届く。高くなっているとはいえ、首都圏の新築マンションや一戸建てにも十分に手が届く範囲といっていいだろう。

年収500万円でも、金利3.0%だと2700万円が限度だが、金利1.0%のいまなら3690万円まで借りられる。これに自己資金を加えれば、首都圏でも郊外部で新築マンションや建売住宅を買えるようになっているわけだ。