全国有名マンション「上がるか下がるか」予測を全て実名で公開!

「マンション格差」に備えよ
週刊現代 プロフィール

五輪後には2割以上の暴落もある

人気の再開発エリアをめぐっては、「過去」にブームだったエリアに旨みが出てくる興味深い現象も起きる。

「東京の湾岸エリア、福岡市内などすでにブーム化しているエリアは、物件がかなり割高なので今後は下落リスクが高い。一方で、過去にすでに再開発が終わってしまっている聖蹟桜ヶ丘などは価格が安定してきている。利便性に比して価格が割安だと再評価されれば、『値上がり』の可能性が出てくる。小金井エリアにしても、'88年の不動産バブル時には平米単価が95万円ほどだったのが、いまは約39万円と半分以下です。これが割安といま評価され、価格が上がり始めている」(前出・石澤氏)

見てきたような複数の要因が絡み合って、マンション格差は決まってくるわけだ。不動産エコノミストの吉崎誠二氏がそんな勝ち組・負け組を分ける「絶対条件」を指摘する。

「今回上昇している9物件の特徴を見ると、『(1)地域のシンボリックな場所に立地』『(2)駅から徒歩5分以内』『(3)戸数が少ない』の条件のうち、2つ以上を兼ね備えています。地域のシンボリックな場所は需要が絶えないので値崩れしづらく、利便性を考えると駅5分以内も必須条件。上昇する9物件は少ないものは30戸くらいで、ここに住みたい人が『買い待ち』で待機するレベル。言い値で売れる状態が常に維持されるのが強い。

一方で、1割以上下落すると予想されている物件は、『(1)駅近でも最近マンションが大量に供給された地域にある』『(2)複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された』『(3)戸数がやたらと多い』の条件のうち、2つ以上に該当しています。どんな一等地でも駅近のエリアでも『供給過剰』になれば、将来的な下落リスクが高まるということが言えます」

元大京取締役で不動産ジャーナリストの大越武氏も言う。

「2020年の東京五輪の後、日本ではいよいよ本格的な人口減少社会を迎え、景気の崖がより深刻化するでしょう。ますますマンションは過剰在庫感が広がるわけで、将来的には20%以上も価格が落ちる。つまりは、『暴落』する物件が出ても何らおかしくありません」

これから買う人も、売る人も、しっかり情報武装をして、「マンション格差時代」に備えたい。

(150のマンション評価一覧は、次ページから!)