全国有名マンション「上がるか下がるか」予測を全て実名で公開!

「マンション格差」に備えよ
週刊現代 プロフィール

いつ建った物件かが重要に

大手企業から中小企業、全国企業から地場企業までさまざまな業者がマンション開発には参入しているが、「どのデベロッパーが作った物件か」によっても将来の価格は左右されやすい。

「業界内では、住友不動産が比較的強気の値段設定をするうえ、割引にも積極的ではないと言われています。東急不動産も同様に強気で知られています。当然、販売当初に高い設定で売られた物件ほど、下げる時には下落率が大きくなるリスクが高い。私が注目したのはサザンスカイタワーレジデンスで、八王子駅徒歩1分の好立地でも1割近くの下落幅と予想されている」(前出・榊氏)

誰が作ったのかと同じくらい、いつ作られたのかも大事な要素だ。

たとえば北海道札幌市内の2つの物件、ヴェルビュタワー琴似とザ・サッポロタワー琴似は同じ琴似駅から徒歩1分にもかかわらず、かたや「上昇」、かたや「下落」と予測結果が大きく分かれている。前出・平野氏がその「カラクリ」を次のように説く。

「実は札幌における建設資材コストは'03年頃から'08年頃まで上昇傾向にありました。ヴェルビュタワー琴似の竣工年は'02年で、それ以前に建設資材を購入できた。一方、ザ・サッポロタワー琴似は'05年竣工なので高騰の影響を受け、その分が下落幅に影響している可能性がある。ほんの数年の築年数の違いが後々の中古価格を左右してくるというわけです」

文教地区は「○」。公園近くは「×」

前出の榊氏は、「'08~'09年頃に竣工した物件は危険」と言う。

「なぜかと言うと、この時期に竣工した物件は、販売されたのがちょうどリーマンショック直前に当たるからです。まさに不動産プチバブルで価格が上がり切っていた時期。こうした物件は新築価格に引きずられて、中古価格もいまだ割高な傾向にありますが、一度崩れると大きく下げかねない。いまも人気で高価格で売買されているザ・タワー大阪でさえ、1割ほどの下落予想となっています」

立地については、これまでは「駅近、徒歩5分」などがキーワードのように語られてきたが、これからはより詳細な立地条件が「決定要因」となる。

たとえば名門小中学校の有無。お受験に有利な街は評価が高く、公立校でも「モデル校」がある学区内の物件は有利だ。

「埼玉でシティハウス浦和常盤の下げ幅が低いのは、このエリアが埼玉随一の文教地区だから。教育熱心な親が多く、偏差値が高い子が通う学校、塾も多い」(前出・長嶋氏)

一方で、公園近くという立地のマンションは人気だが、実は誰でも入れる公園は逆に治安が悪化しやすいので、マンション価格にはマイナスとなる場合もある。井の頭公園近くの吉祥寺エリアはイメージに比して、利便性も低く、伸び悩む可能性があるという。