全国民必読 まもなく不動産(東京・大阪)大暴落へ あなたが思っているより早く来る!相続税の心配など、無用です

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結局、ババをつかまされるのは物件が自宅ゆえに、容易に売り抜けられない一般人ということになる。前出の榊氏は次のようにアドバイスする。

「もし東京郊外に家があって、もう少し年を取ったら都心のマンションにでも引っ越そうと考えているのなら、家が売れるうちに早めに引っ越したほうがいい」

まもなく不動産の暴落はやってくる。都心の物件ですらバブルが崩壊するのだから、郊外や地方の物件は、下手をすると売りたくても値段がつかない可能性が高い(詳細は次章で)。投資家たちが売りに転じたら、もう手遅れ、あなたが思っているよりも早く「その日」はやって来ると考えておくべきだろう。

では具体的に、首都圏と近畿圏の価値が下がるエリア、下がりにくいエリアを見てみよう。

榊氏は「町の強さを見るのに鉄道路線を使って考えることが多い」という。

「東京から延びている路線でその先に強い町があるところは値下がりしにくいのです。例えば横浜につながる東急東横線は強いですが、同じ東急でも田園都市線は行き着くところが『田園』なので下落し始めると怖い。二子玉川などはいまは人気がありますが、立地の実力以上に『イメージ』で高値がついている。地方で進行している暴落の波が東京に押し寄せてきたとき、最後の防波堤になるのが山手線です。二子玉川などのような世田谷区の地価は下落していく可能性が高い。

また、豊洲、有明、晴海といった湾岸部は都心へのアクセスがよいことに加えて、オリンピックの影響で人気が再燃していますが、そもそも開発業者たちが頭で設計図を引いたような町は魅力が薄い。吉祥寺や下北沢のような自然に形成されてきた魅力ある町に比べると価格が落ちるのも速いでしょう」

杉並・練馬が危ない!

「現役世代と引退世代の比率を測る現役世代負担率を計算すると、将来の地価の下落を予測できます」と語るのは前出の三浦氏。三浦氏が麗澤大学の清水千弘氏と行った研究によると、'40年時点での地価が'10年時点の3分の1以下になると推計される町の中には、我孫子市、青梅市、浦安市、杉並区、練馬区、松戸市、多摩市、春日部市など、首都圏を代表するような住宅地が上がっている。練馬や杉並のような23区内でも、人口減少という構造的な地価下落要因からは逃れられないのだ。

30年で3分の1になるということは、かつて日本が経験したことがない規模の下落である。あと数年でつるべ落としのような暴落が始まることは明らかだ。

「一方で東京の東側には北千住や押上、曳舟など都心に近い割に地価が安いところがある。庶民的で物価も安く、駅前マンションや大学も増えており、若い世代も流入しているので、これから伸びる町になるでしょう」(前出の三浦氏)

大阪を中心とした、近畿圏はどうか。「そもそも首都圏のようなバブルはほとんど起きていない」と、大阪のマンション建設業者は語る。だが、バブルが起きていないからといって安心してはいけない。