集中レポート マンション買っていい駅 3
「山王タワー」で割安「大森駅」は下がりにくくなるか?

フライデー プロフィール
大森駅前商店街。山王エリアとはまた違った庶民的な雰囲気に包まれる。これも大森の魅力

 地上22階、総戸数156戸。販売価格は1LDK4200万円~3LDK9300万円。坪単価は300万円超になるわけだから、一般サラリーマンにはちょっと高額すぎる……。しかし、リセールバリューを考えれば、背伸びできる人には好物件かもしれない。

「実は、山王地区の強みは教育環境にもあります。山王小学校区を目的に引っ越していらっしゃるご家族も多く、住み替える際の大きなセールスポイントになると思います」(販売担当者)

 居合わせた老夫婦と息子夫婦の家族は、「長年山王エリアに住んでいて、ここの住環境のよさが気に入っている。家族用に3戸の購入を決めた」と話した。一度住むと、離れられないエリアなのだ。

 大森にはもうひとつ、三井不動産が駅から徒歩約8分ほどの山王3丁目に「パークタワー山王」(地上24階・全187戸)を建設中。リーズナブルな物件としては、地元ディベロッパーが手がける「グランイーグル大森Ⅲ」も内覧中だ。こちらは、大森駅から東側に徒歩約18分。地上13階、総戸数29戸。8階の3LDK(66・5m2)で4290万円。換算すると坪単価は213万円だから、ザ・山王タワーの坪320万~330万円と比べるとぐっと安い。アクセスのよい大森駅が最寄り駅なのだから、将来性を見込めば、割安といえるだろう。

 大森駅に注目が集まるのも、将来的にリセールバリューが高まる可能性が高いからだ。

高級住宅地として知られる山王エリア。文士村として知られる馬込も近く、人気は高い

 そもそも城南エリアは、中古マンションの価格が下がりにくいことで知られる。それを数値化したのが、左の表である。前出・アトラクターズ・ラボが '93 年~ '12年までの中古マンションの販売価格データを収集、それぞれのマンションの最寄り駅別に分析、ランクづけしたものである。これを見ると、1位は東急東横線「中目黒」、2位が東急目蒲線「不動前」、3位はJR「目黒」駅。いずれも騰落率が△10%台だ。都内全体の平均騰落率が△28%なのだから、リセールバリューはかなり高いのがわかる。

「私鉄沿線でも山手線に近い駅が下がりにくい。表でもわかるのは、山手通り、環七、環八と都心から離れるに従って騰落率が落ちる傾向にあることでしょう。大森駅の騰落率ランクが低い(48位)のは、データの収集期間に大型タワーマンションもなく、交通アクセスも変化がなかった時期だからです」(前出・沖氏)

 都内でも人気の城南地区でタワーマンションが増える大森駅。購入を考えている方には、一考の価値はあるだろう。