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下がる、下がる…と噂の不動産価格が本当に下がる「あるタイミング」

遅くとも来春までに「流れ」が変わる

マンション価格が暴落する――そんな切迫したタイトルが表紙に踊る雑誌や書籍をよく見かける。が、東京オリンピックに向けて建築需要は旺盛だそうで、国内各地の外国人観光客も衰えを見せず、不動産価格が下落する雰囲気はあまり感じられない。『マンション格差』(講談社現代新書)の著者で、住宅ジャーナリストの榊淳司氏に、本当のところを聞いてみた。

金利が上がれば不動産価格は下がる

首都圏の不動産市場をウォッチングして30年になるが、ここ10年ほどできわめて顕著になった法則がある。それは「不動産価格と金利の連動性」である。

ひと言で言えば、金利が下がるとマンションをはじめとした不動産の価格が上がる、というものだ。逆に、金利が上がれば不動産の価格は下がる。ただ、2008年のリーマン・ショックから約10年、金利が上がる場面はほとんどなかった。

マンション価格の変化を細かく見ると、平成バブル崩壊後の1991年から2002年までは、基本的に下降曲線をたどった。そしてこの間、長期金利も下がり続けた。バブル崩壊による大不況の到来を、金利を下げることで何とか押しとどめようとしたのだが、敵わなかった結果である。当時、不動産価格は金利と連動していなかった。

そして、2003年ごろ、金利が底を打つ。国内外のファンドが低金利を利用して日本国内の不動産を買いまくり、価格はハネ上がった。このときの動きはまさにセオリー通り、金利が下がって不動産価格が上がった。

その後、長期金利は2006年から08年にかけて、低い山に登るように超短期的な上昇局面を迎える。そしてその年の9月、米投資銀行リーマン・ブラザーズが経営破たんし、金融危機が始まった。長期金利は低い山から0%の底を目指して下落した。高騰していた不動産価格はまたしても下降局面に入り、多くのマンションデベロッパーが倒産した。

2013年3月、元財務官の黒田東彦氏が日銀総裁に就任すると、異次元金融緩和が始まった。

黒田東彦・日本銀行総裁 財務省(旧大蔵省)出身の黒田東彦・日本銀行総裁 photo by gettyimages

史上最低レベルに下がった金利と、年間80兆円にものぼるマネタリーベース(=市中に流通している現金と日銀当座預金の合計)の増加によって、不動産担保融資や住宅ローン融資の残高はみるみるうちに増加。マンションをはじめとした不動産価格も目に見えて上がった。ただし、このときの価格上昇は一部の地域に限られたため、いまでは「局地バブル」と呼ばれている。

現在、局地バブルが起きたエリアの不動産価格は高止まりしている。金利も史上最低レベルに張りついたままだ。ただ、マイナスまで低下した金利は、これ以上に下がりようがない。言い換えれば、低金利による不動産価格の上昇圧力はすでに限界に達しているのである。

 

日銀総裁の任期切れが「ターニングポイント」

米連邦準備理事会(FRB)は2017年に入って、3月、6月と2度にわたって利上げを行った。イエレン議長のようなセントラルバンカーたちは、リーマン・ショック以降の量的緩和で低下した金利を、一刻も早く「正常化」したいはずだ。専門家の間でも、今年中にあと1回は利上げがあると予想されている。

ところが、日本ではいまのところ利上げの動きはない。

しかし、異次元金融緩和を主導してきた黒田総裁は2018年3月で任期が切れる。次期総裁は財務省出身ではなく、日銀出身のセントラルバンカーになるとみられる。そうなれば、日本でも金利が「正常化(上昇)」に向かう可能性がある。すでに、日米の長期金利の差が縮まるという観測も出始めている。