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地価が急上昇していても、「バブル」と呼ぶにはまだ早い理由

25年前の水準回復、というけれど…

銀座地価、バブル期を超える

国税庁は7月3日、相続税や贈与税の算定基準となる2017年分の「路線価(1月1日時点)」を公表した。全国の平均では前年比0.4%のプラスと、2年連続で上昇した。東京・銀座の鳩居堂前は1平方メートル当たり4032万円と、バブル末期の1992年に付けた3650万円を25年ぶりに更新。前年比の上昇率も26.0%とトップになった。

エコノミストなどの一部からは「不動産バブル」を懸念する声が上がっている。本当に東京の不動産は実態価値以上の価格が付いた「バブル」なのだろうか。

 

日本銀行が2016年2月に導入した「マイナス金利政策」がジワリと効果を発揮しているのは間違いなさそうだ。金融機関による不動産向け融資の伸びがバブル期を上回ったと報じられたが、実際に不動産向け融資は増えている。

日本銀行が集計した業種別貸出金残高によると、マイナス金利政策は始まる前の2015年12月末には65兆7692億円だった不動産向け融資は、直近の2016年3月末には72兆1572億円に1年3カ月で9.7%も増えた。マイナス金利を嫌った金融機関が不動産投資や再開発向けの資金を積極的に貸し出したとみられる。

銀座など都市部の一等地での不動産の再開発は、必ずしもカネ余りによる投機とは言い難い。2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて訪日外国人客が急増することを見込んだ店舗やホテルなどの「実需」の増加が背景にある。銀座や日比谷、八重洲、日本橋周辺は、急速に再開発が進んでおり、地価の上昇に拍車をかけている。

銀座・鳩居堂前の地価が「バブル期を上回った」とニュースになっているが、逆に言えば、やっと25年前の地価に戻ったということでもある。

ブームだが過熱感はナシ

バブル期の不動産価格は、カネ余りによって巨額の融資が不動産に流れ込んだ結果、転売を狙った不動産投機などが全国的に広がった。東京など大都市圏では開発による不動産価値の上昇が喧伝されたが、実際には地上げの段階でバブルがはじけ、開発されずに空き地のまま放置されたケースが多い。

ところが最近の東京駅周辺では、再開発が進行、新しいビルや複合商業施設が次々にオープンしている。不動産開発ブームが起きているが、不動産バブルというほどの過熱感はないと言える。