「住宅過剰社会」の末路 〜不動産業界の不都合な真実を明かす

15年後には空き家2100万戸!
野澤 千絵 プロフィール

例えば、都心から50km圏内のニュータウン(埼玉県)の中には、まだ新築して13年しかたっていない中古住宅(土地55坪・建物33坪)ですら、実勢価格が500万を切る物件も出ている。

つまり、将来、分譲マンションも戸建て住宅も、立地や建物の維持管理状況によっては、売りたくても買い手がつかない、貸したくても借り手が見つからない、固定資産税や管理費・修繕積立金を支払うだけの「負債=負動産」(注7)になりかねない事態が訪れるということである。

特に、購入した世代はさておき、購入した世代の寿命が尽きた後、こうした負動産を相続せざるを得ない次世代や親族が多大な迷惑を被ってしまう。

貸したり売ったりできなければ、そこに待ち受けるのは、最終的に空き家の維持管理費や解体費用を負担する人を決める「ババ抜き」が始まるという悲しい現実である。

埼玉県内のある不動産屋に話を聞くと、以前に売却の仲介をしたことがある賃貸アパート(ババ?)が、他の買主を経て、またしても、新たに所有者になってくれる売却先を探してほしいという依頼が回ってきたことがあるそうだ。まさに供給過剰による不動産の「ババ抜き」が始まっていると言える。

要するに、住宅の資産としての有用性が根本から揺らぎ始めているという事実を直視すべき時代に突入しているのだ。

住宅の資産価値を守るために

筆者は、都市計画の研究者として、こうした住宅過剰社会というリスクについて、ひとりでも多くの方と共有できればと思い、住宅の「量」、住宅や住環境の「質(老い)」、住宅の「立地」という三つの次元から、住宅過剰社会が抱える深刻な実態や課題を明らかにし、具体的な解決方策も提案した。それがこのたび上梓した『老いる家 崩れる家』だ。

本書では、住宅過剰社会とは、「世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会」と定義している。

このまま住宅過剰社会を助長すれば、日本は、将来、個々の住宅の資産価値の低下といった問題をはるかに超え、その住宅やまちでの暮らしが成り立たなくなるというリスクを抱えている。

ただし、ここで最後に強調しておきたいが、住宅過剰社会だからといって、新築住宅をつくること、購入すること自体が悪いわけではない。新築住宅は、たとえ人口減少社会でも、空き家増加社会でも、住宅を新たに購入したい人、住み替えたい人、古くなった住宅を建て替えたい人などのために、これからも必要不可欠である。

ひとえに問題なのは、都市計画も住宅政策も、むやみに居住地の拡大を続けるだけで、長期的な視点から、住宅を新規に建てる「立地」や「量」をきちんと誘導できていない現状である。

今、私たちがつくろうとしている住宅や様々な施設は、技術的な進歩もあり、今後100年近くは、この世に存在し続けることになる。約100年後(2110年)の総人口は、現状が継続することを前提とした場合、5000万人弱まで減少し、人口が減少に転じた2010年の4割弱になると推計(注8)されている。

私たちは、現時点で投票権を持たない次世代の様々な負担を決定づけていることを意識し、自分たちの住宅の資産価値を守るために、「もう一歩先の将来リスク」を見据えながら、住宅過剰社会を助長しかねない住宅政策や都市計画の動向にも、もっと目を向けるべきなのである。

(注1)東京都都市整備局「都心と臨海副都心とを結ぶBRTに関する基本計画」(2015年4月)
(注2)国土交通省土地・建設産業局地価調査課「主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート」、第35回平成28年第2四半期(平成28年4月1日~平成28年7月1日)の動向
(注3)国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計) 2010年~2035年」、2013(平成25)年1月推計,及び「日本の世帯数の将来推計(都道府県推計)、2014(平成26)年4月推計
(注4)国土交通省社会資本整備審議会第36回住宅宅地部会資料(2015年4月21日)
(注5)住宅経済研究会編著「2015年度版住宅経済データ集」
(注6)野村総合研究所NewsRelease,2015年6月22日
(注7)吉田太一『あなたの不動産が「負動産」になる』、ポプラ新書、2015年8月
(注8)国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」(2012年1月推計)