「住宅過剰社会」の末路 〜不動産業界の不都合な真実を明かす

15年後には空き家2100万戸!
野澤 千絵 プロフィール

物件価格の下落は連鎖する

「湾岸エリア全体では更なる大量供給が控えていることから、今後は価格調整局面を迎えることが予想される」「新築、中古マンションの取引共に陰りが見え始めている」

これは、国土交通省『高度利用地地価動向報告』(注2)(平成28年4月1日~7月1日の動向)の地価動向・将来地価動向に関する鑑定評価員のコメントである。

一般に、新築マンションは、値崩れしないように、デベロッパーが各時期で供給戸数を調整できるが、中古マンションは、各所有者の事情や意向などで市場に出るため、供給戸数は調整できない。

中古マンションは、基本的に需要と供給のバランスで成り立っており、同じエリア内に同じような物件が市場にあふれる場合、立地にもよるが、実勢価格は下落する危険性がある。

こうした物件価格の下落が起きると、長期的には、これまでそのエリアの物件には価格面で手が出なかった購入者が増えることで、他のエリアにも物件価格の下落が連鎖する可能性がある。つまり、住宅の資産価値の低下がそのまちだけにとどまらず、他のまちへも飛び火していくというリスクもある。

確かに、都心に近い湾岸エリアで、民間活力を導入して、多くの人が職住近接の暮らしができる住宅の開発を行うことは、都心居住の重要な柱の一つであり、バブル崩壊やリーマン・ショックからの経済対策として取り組まざるを得ない面もあったと考えられる。

自治体も、開発プロジェクトが随時、随所に多発して、たとえ小学校の教室が足りなくなることが明白でも、事前に公表している基準やガイドラインに適合していないと判断できる場合以外は、容積率等の規制緩和を許容せざるを得なかったと考えられる。

しかし、そんな様々な事情はあるとはいえ、2025年頃には東京都でも世帯数の減少に転じると予測されている(注3)中にあって、住宅総量を無計画に増大させる規制緩和を止めるきっかけも明確なゴールもない。

「やめられない・止まらない」という状況から転換することを、本格的に検討すべき時期に突入しているのではないだろうか。

農地エリアで続く賃貸アパート建設(著者撮影)

農地の合間に戸建て住宅が

「優良な農地がまとまった農地エリアにまで、虫食い状に宅地開発を許してしまっている。行政として、本当にこれで良いのか?」

一方でこれは、大都市郊外で宅地開発を手掛ける開発業者から行政に寄せられた実際の声である。

通常、可能な限り開発を規制してほしくないという立場の開発業者ですら、優良な農村地帯にまで宅地化が無秩序に進んでしまった事態を心配するほど、農地エリアでの戸建て住宅ラッシュが起きた。

大都市郊外や地方都市では、市街地や農村集落から少し離れたエリアで、戸建て住宅が農地の合間に入り組みながら開発されている光景を目にすることが多い。

郊外の農地エリアでの新築住宅を購入するのは若い世帯が多いため、車があれば生活に困らず、ネット通販も利用できるので、立地よりも物件価格の安さを重視して、戸建て住宅を購入するケースが多いのも事実である。

ところで、都市計画法では、無秩序な市街化を防止し優れた自然環境等を守るために、郊外に広がる農地が多いエリアでは開発規制が定められている。にもかかわらず、なぜ、農地エリアで宅地開発が可能になっているのだろうか?

 

実は、そのカラクリにも都市計画の規制緩和が関係している。

2000年の都市計画法改正で、開発許可権限のある自治体が、開発許可基準に関する規制緩和の条例(都市計画法第34条11号等)を定めれば、市街化調整区域でも宅地開発が可能とされたのである。

こうした開発許可の規制緩和は、開発許可権限を持つ自治体全体の約3割で行われているが、自治体はとにかく人口を増やしたいがために、農地関係等の他の法令が許せば、「ほぼどこでも開発可能」という過度な規制緩和を行っている場合も多い。

その結果、本来、郊外の農地エリアで、活発にかつ虫食い状に宅地開発が行われ、営農環境へ悪影響を及ぼしている。

加えて、小学校の増築といった公共投資が後から必要になっただけでなく、これまで公共投資で整備をしてきた既成市街地よりも農地エリアの方に宅地開発の意欲がシフトしてしまい、既成市街地の空洞化を加速させたケースも見られるのだ。

そして残念なことに、ほとんどの大都市郊外や地方都市では、農地をつぶしながら、単に市内や狭い圏域で人口を奪い合っているだけで、新規の転入者が増加するようなプラス効果は限定的にとどまっているのである。まさに「焼畑的都市計画」が続いていると言える。