雑誌
バブル崩壊寸前!
大手ゼネコン幹部が明かした
「不動産、買ってはいけない」

東京臨海部に連なるタワーマンションも暴落の危機に〔PHOTO〕gettyimages

「いま都内では、円安による輸入資材の高騰や人手不足、過熱する投資競争で適正価格から大きくかけ離れた不動産が乱立しています。一部のおカネ持ち向けに付加価値がつけられ、値段がいたずらにハネ上がっているような状態がいつまでも続くはずがない。私だったら、不動産には絶対手を出しません」

こう明かすのは、大手ゼネコンの幹部だ。

日本銀行・黒田東彦総裁の「異次元緩和」実施以来、上昇を続けている都心部の不動産価格。不動産経済研究所の調査によれば、4月の首都圏マンション平均価格は5305万円で、'80年代後半のバブル期と同等の水準にまで達している。昨年と比べてもマンション平均価格は1割近く上がり、高騰に歯止めがかからない状態だ。

だが、そんな「不動産バブル」が、実は今にも崩壊しようとしている。前出のゼネコン幹部が続ける。

「いまのマンション価格は、実態とのギャップがありすぎる。もう暴落するしか道は残されていません。投資目的だけではなく、住宅用にマンション購入を考えている人にとっても『買い』のタイミングではないですよ。もし住まいとしてマンションを買いたいのなら、じきに訪れる不動産バブル崩壊後、価格が下落した時点で購入するのが得策です」

そもそもこの不動産バブルは、中国人や台湾人など海外の投資家によって引き起こされている。彼らは都内の中央区や港区、さらには湾岸エリアなどに建設された高級マンションを投資対象として、競い合うように買い漁ってきた。その「爆買い」が、不動産価格の高騰を招いていたのだ。

「ここ1~2年の間に進行した円安で、中国人や台湾人の投資家からすれば、日本の不動産は非常に『おいしい』物件ばかりになっている。都内では、購入者の3割が中国人というマンションもあるといいます。

日本人も'80年代後半からのバブル期、ニューヨークなどの不動産を手当たり次第に買いまくっていた。それと同じことを海外投資家にやられているのです」(不動産コンサルタントでリックスブレイン代表の平野雅之氏)

中国はいま、バブルの絶頂期を迎えている。それだけに、価格が高騰しきっている上海などに比べれば、東京のマンションはまだ割安だと考える投資家も多いのだろう。

しかし、過熱の一途を辿ってきた外国人投資家による「爆買い」は、いつまでも続かない。彼らが忽然と姿を消し、都内の高級マンションがもぬけの殻となってしまう日が、まもなくやって来る。

榊マンション市場研究所の榊淳司氏はこう語る。

「不動産が暴落するシチュエーションは、いくらでも考えられます。

アメリカは金融緩和で低金利政策を続けていますが、FRB(米連邦準備制度理事会)のイエレン議長は近いうちに利上げに踏み切るでしょう。仮にアメリカが利上げを実施し、米国債(10年債)の利率が3%を超えれば、投資家はより確実に儲かる資産としてそちらに飛びつく。リスクのある日本の不動産は、見向きもされなくなってしまいます。そうなると、アベノミクス以降上昇しているマンション価格は、崩れ落ちることになる」

あっという間に値が下がる

外国人投資家は、「ここではもう儲からない」と判断すれば、あっという間に立ち去っていく。日本のマンションに旨みがないと踏んだら最後、ただちに「売り」に転じるというわけだ。

不動産暴落のきっかけとなるのは、アメリカの利上げだけではない。

仮にギリシャがデフォルトを起こせば、欧州経済と密接な中国にも悪影響を及ぼしかねない。そうなれば中国人投資家は日本の不動産を投げ売りし、都内マンションは値崩れを起こしてしまう。

そもそも、日本の不動産を買い漁る中国人投資家自身が、本国のバブル崩壊という爆弾を抱えているのだ。

実際、4月には中国大手デベロッパー「佳兆業集団」がイギリスの金融会社からの融資を返済できず、デフォルトに陥っている。「佳兆業集団」だけではなく、いま、中国では多数の不動産関連企業が倒産の危機に直面している。このまま中国のバブルがはじければ、日本の不動産市場がモロに巻き込まれ崩壊するのは確実だ。

前出の大手ゼネコン幹部も、こう警鐘を鳴らす。

「不動産業界の多くの企業は、新築高級マンションの売り上げを次のマンション建設費用にあてる、自転車操業を続けています。そんなだましだましの状況で暴落が始まれば、どんな大手でも経営難に陥ってしまう。

それだけではありません。投資目的のマンションには、そもそも人が住んでいない。バブルがはじければ、新たな買い手がつくまでその土地はゴーストタウン化してしまいます」

価格が高止まりしている都心部以外に目を転じれば、不動産価格の崩壊はとっくにはじまっている。

「日本中を見渡しても、値段が高騰し、バブル状態なのは都内のごく一部だけに限られている。それ以外の地域では、住宅需要は日に日に落ち込んでいるのが現実です。いまや日本の不動産は、『超』がつくほどの二極化状態となっている。これから国内は人口減少が一層加速し、世帯数も減少します。そうなれば、当然需要も減る。これで価格を維持しろというほうが無理な話です」(前出の平野氏)

張りつめていた糸がプツリと切れるように、いつ崩壊するとも知れない不動産バブル。この危ない橋は、いまは渡らないほうがよさそうだ。

「週刊現代」2015年6月20日号より


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