マンション選びの新常識 お宝マンションの選び方ーー予算ありきはもう古い「実質コスト」で選ぶマイホーム
沖有人(スタイルアクト社長)
中央奥の建設中のマンションが、沖氏が推奨した月島の「キャピタルゲートプレイス」だ

みなさんは「マイホーム」をどんな基準で選んでいますか?

これまで貯めた貯蓄や、無理なく返せる住宅ローンの額から予算を決め、いくつかの物件を比較して選ぶというやり方をされている方が多いのではないでしょうか?

マイホーム選びで重視すべき「実質コスト」って?

実家の近くとか子どもが通っている学校の学区内でとか、エリアを限定するケースも少なくありません。子育て中のファミリー世帯なら、広さや部屋数を優先したりします。しかしマンションにしろ一戸建てにしろ、立地、価格、築年数などひとつとして同じものはありません。

ひと言で言えば、不動産はその価値がわかりにくいのです。

都心の駅前にある7000万円の新築マンション(3LDK)と、郊外の駅からバス便で3500万円の新築マンション(4LDK)があったとして、みなさんはどちらを選びますか?

こんなとき、判断基準にぜひ加えていただきたいのが「実質コスト」という基準です。「実質コスト」とは、向こう10年とか20年、住んでいる間に財布から出ていくお金がどれくらいになるのかということです。

具体的にはまず、住宅ローンの利息、固定資産税、マンションなら管理費や修繕積立金などです。

しかし、実質コストでもっとも重要なのは、購入時からの値下がりがいくらになるかです。10年後とか20年後、いくらで売れるかによって実質コストは大きく変わってきます。 たとえば、7000万円の新築マンションが10年後にも7000万円で売れるとすれば、その間の「実質コスト」は住宅ローンの利息や固定資産税などで済みます。

一方、3500万円の新築マンションが10年後に2000万円でしか売れないとすれば、値下がりした分の1500万円が「実質コスト」に乗ってきます。住宅ローンの金利や固定資産税などは7000万円のマンションに比べて少ないとしても、これはかなり不利です。

購入時からどれくらい値下がりするかは、購入価格そのものが高いか安いかとは関係ありません。

確かに購入価格が”割高”だと、将来大きく値下がりするケースがありますが、購入価格が手ごろで誰でも買えそうな物件も、将来、大きく値下がりしやすい傾向があります。