雑誌
「浦安は売買できず」湾岸マンションで続く液状化ショック
震災1ヵ月。首都圏のマンション発売戸数は10%
減に。豊洲、東雲など人気エリアはどうなったか
これは多少、補修作業が行われたものだろうか。マンホールの浮き具合は低めで50cm程度だった(浦安市内)〔PHOTO〕片野茂樹

「今回の震災で、首都圏のマンション市況が変化したことは間違いないですね。東京湾岸の物件は、ある意味、堅調ですが、液状化に見舞われた千葉の浦安エリアについては、新築・中古物件も含めてかなり厳しいようです」(不動産経済研究所取締役企画調査部長・福田秋生氏)

 東日本大震災から1ヵ月---。液状化現象によってライフラインが寸断されていた千葉県浦安市は、上下水道がようやく復旧し、市民生活が戻り始めた。

 首都圏の湾岸地帯を中心に起こった「液状化」現象については、本誌でも大々的に取り上げたが、それはあまりに衝撃的だった。液状化とは、埋め立て地や河川の近くなど、水分を多く含んだ地盤に強い揺れが加わり、地中の水分が一気に噴き出してしまう現象をいう。浦安市や江東区豊洲など各地で、道路から泥水が溢れ出し、マンホールが1m以上も持ち上がるなど被害が出た。

JR新浦安駅前の住宅街。電柱が傾き、3階建ての家にぶつかりそうになっていた。道路も隆起している

 4月11日、本誌は浦安市を再訪したが、浮いたままのマンホールや、傾いた電柱など、その爪痕は各所に残されていた。この湾岸エリアを中心として、首都圏のマンション販売状況に大きな変化が出始めたというのである。つまるところ、湾岸高層マンションの人気暴落だ。

 不動産経済研究所によると、今年2月の首都圏(1都3県)の新規マンション発売戸数は、前年同月比で約25%増の3468戸。2ヵ月ぶりの増加で、特に湾岸エリアを中心とする高級マンションが多かったようだ。ところが、大震災が起こった3月は一転して減少となり、少なくとも10%減という。

 価格にも変化は出始めているようだ。「榊マンション市場研究所」の榊淳司氏がこう解説する。

「液状化の被害が大きかった新浦安駅周辺では、大手業者が手がけたタワーマンションの坪単価は、'06年のピーク時で、210万円にまで跳ね上がっていました。眺望が良くディズニーリゾートにも近く、若いファミリー層に人気でした。しかし今回の地震では液状化で断水して、道も崩壊、10分程度で歩いて行けるはずの駅までたどり着けないという惨状となりました。急落することはないと思いますが、5~10年後にはピーク時の坪単価の半値になっていると思います」

1億円物件もついに値下げ!?

湾岸マンションの人気エリアの一つ、豊洲。マンションはどこも被害はないようだったが、側溝に液状化の跡があった〔PHOTO〕足立百合

 浦安市以外の湾岸地区の高層マンションも、液状化と「高層難民」報道のダブルパンチで、売る側は戦々恐々という。不動産ジャーナリストの山下和之氏が言う。

「当初は、地震の直接的な被害がなかったため、販売にそれほど大きな影響はないと強気な見方をする関係者も多かったのですが、ここにきて、『湾岸地区で積極的に買いたいという人は減るのではないか』と、不安の声が聞かれるようになった。建物自体は、支持層まで杭を打っているので地震でも倒壊しないことに自信を持っているのですが、問題は、浦安エリアのようにライフラインが絶たれると、陸の孤島になってしまうことが証明されてしまったこと。都内の豊洲や東雲(しののめ)、有明に関しても絶対に大丈夫と言えるのか。客も心配でしょうが、売る側も確証がないだけに、悩んでいるようです」

 震度5強の揺れに見舞われた東京では、高層マンションで倒壊などの被害を受けた建物はなかった。が、問題はその後である。前出・福田氏が言う。

「地震後2週間以内にライフラインが復旧すればまだしも、浦安などは復旧に1ヵ月もかかってしまった。これは致命的です。今後、液状化の危険について、販売時の重要事項説明の義務になると思われますから、危険度が高いエリアは売りづらくなるでしょう。浦安に関しては、現在、中古物件の売買自体もなりたたなくなっていると聞きます」

 前出の榊氏によれば、震災後、浦安の新築マンションの購入キャンセルも相次いだという。浦安市内に昨年マンションを購入した会社員(40代)はこう話す。

「購入する時も、液状化のことは頭に入っていましたが、ここまで酷いとは思わなかった。特に断水には参った。マンションのエントランス前に仮設トイレが設置されて、住民はそれを使わざるを得なかった。何よりも風呂が深刻で、妻と子供は実家に帰ってしまいました」

 浦安市役所によると、3月11日の地震発生以来、埋め立て地区の約3万3000戸が断水し4月6日に復旧した。が、下水道は依然として約1200戸が復旧していないという。

 もう一つ、高層マンションの住人にとって深刻なのは停電だった。新浦安の高層マンションの住人が言う。

浦安市内でも坪単価が高いことで知られる新浦安のマンション群。液状化被害は市内の一戸建てにも及んだ 〔PHOTO〕片野茂樹

「計画停電で困ったのはエレベーターです。12階から階段で降りると思うと、買い物に行くのも億劫でした」

 高層マンションはオール電化の物件が多く、停電になると、固定電話も含めすべて使えなくなる。30階前後の超高層マンションも多く、エレベーターが止まれば高齢者は外に出ることができない。富裕層向けに都内の有明、東雲で超高級タワーマンションを扱う不動産業者も「何より深刻なのはエレベーター問題」と明かす。そしてこの業者によれば、人気が下がる一方なのが、「湾岸エリアにある高層マンション」なのだという。

「湾岸部のタワーマンションはかなり値下げせざるを得ないと見ています。竣工済みのものに関しては、ゴールデンウィーク明けから、個別に値下げするケースが出てくると思います。上層階は1億円以上がほとんどですから、下げ幅が大きくなるはず。上層階がいつまでも売れ残っていてはイメージが悪いので、業者としては多少値段を下げても買い手を探したい。これが値下げ圧力になるのです」

 ただし、逆の見方をする専門家もいる。

「地震後に豊洲と有明の湾岸エリアのモデルルームを回って、業者に話を聞きましたが、値下げする気はまったくないようです。理由は、地震の影響で着工が滞っているため、夏から秋にかけて首都圏では品薄になるとの見方があるから。今住んでいる一軒家が古くて耐震性に不安があるため、耐震性の高い最新の物件に住みたいという人も多いと聞きました」(住宅ジャーナリスト・櫻井幸雄氏)

 マンション用の鋼材不足が起こり、資材価格が上昇しマンション価格に反映されるとの見方もある。震災の影響は湾岸ライフに様々な影を落としている。

現代ビジネスブック 第1弾
田原 総一朗
『Twitterの神々 新聞・テレビの時代は終わった』
(講談社刊、税込み1,575円)
発売中

amazonこちらをご覧ください。

楽天ブックスこちらをご覧ください。

この続きは、プレミアム会員になるとご覧いただけます。
現代ビジネスプレミアム会員になれば、
過去の記事がすべて読み放題!
無料1ヶ月お試しキャンペーン実施中
すでに会員の方はこちら